UN  SECTEUR  SAUVEGARDE  POUR  MENTON

SOMMAIRE

PREAMBULE	1

LA DELIMITATION DU PLAN DE SAUVEGARDE 
ET DE MISE EN VALEUR	3

SYNTHESE DES ANALYSES DU PLAN DE
SAUVEGARDE ET DE MISE EN VALEUR

CHAPITRE I - LE SITE, L’HISTOIRE ET LE DEVELOPPEMENT URBAIN	9

I - LE SITE	10

II - LA VILLE	11

III - LES EVENEMENTS MARQUANTS DE L’HISTOIRE	12

IV - DE L’URBANISATION SPONTANEE AUX PLANS D’EMBELLISSEMENT : UN SIECLE D’EVOLUTION	16
A - PLAN DE 1806	17
B - PLAN DE 1862	18
C - PLAN DE 1879	18
D - PLAN DE 1954	21
E – CONCLUSION	21

V - SYNTHESE DE L’EVOLUTION DES TRACES 
VIAIRES	26

CHAPITRE II - LE PATRIMOINE 
ARCHITECTURAL MONUMENTAL	29

I - LE PLAN ARCHEOLOGIQUE : SYNTHESE DU 
PATRIMOINE BÂTI	30

II - LE PATRIMOINE PROTEGE AU TITRE DES 
MONUMENTS HISTORIQUES ET DES SITES	32
A - MONUMENTS CLASSES	32
B - MONUMENTS INSCRITS	32
C - SITE INSCRIT	32

CHAPITRE III - LE PAYSAGE URBAIN	36

I - RELIEF, TRAME VIAIRE ET PARCELLAIRE	37
A - LA VIEILLE VILLE ET LE QUARTIER DES 
PECHEURS	38
1 - Le relief	38
2 - Accès et dessertes	43
3  - Analyse de la trame urbaine	45
4 - La scénographie urbaine	48
5 - Perception des espaces	48
6 - L’ensoleillement des façades	52
B - LE QUARTIER DE BREA	53
C - LE QUARTIER SAINT JULIEN VICTORIA	56

II - L’ANALYSE DU PAYSAGE URBAIN	59
A - LA FICHE D’ENQUÊTE	60
B - LES OBSERVATIONS	60
C - LES PLANCHES DE PHOTOS	60
D - LES PLANS DE SYNTHESE DE L’ENQUÊTE 
ET DES PROPOSITIONS	66

III - SYNTHESE DU PAYSAGE URBAIN	66

CHAPITRE IV - L’ARCHITECTURE DOMESTIQUE	71

I - METHODOLOGIE DES ENQUÊTES SUR 
LE PARCELLAIRE ET LES IMMEUBLES	72
A - PRESENTATION GENERALE	72
B - LE CONTENU DE LA FICHE D’ENQUÊTE	74
1 - La parcelle	74
2 - L’analyse du bâti	74

II - SYNTHESE DE L’ETUDE DU PARCELLAIRE ET 
DES IMMEUBLES	88
A - LES QUARTIERS	88
B - LES ANALYSES CONCERNANT LA PARCELLE	92
C - DONNEES CONCERNANT L’IMMEUBLE	95
1 - La typologie du bâti	95
2 - Les accès	97
3 - Nombre de niveaux et volume des bâtiments	98
4 - L’occupation des immeubles	100
5 - Les intérieurs d’immeubles	102
6 - Les façades principales	104
7 - L’organisation de la façade	106
8 - Le traitement du rez-de-chaussée	110
9 - Matériaux, modénature, décors et menuiseries de 
la façade	111
D - VALEUR ARCHITECTURALE DE L’IMMEUBLE	113

CHAPITRE V - L’APPROCHE ECONOMIQUE	116

I - LA POPULATION	117

II - LE LOGEMENT	118

III - L’ARMATURE COMMERCIALE ET LES EQUIPEMENTS	119

LE PLAN DE SAUVEGARDE ET
DE MISE EN VALEUR

I - ROLE ET OBJECTIFS DU PLAN DE SAUVEGARDE 
ET DE MISE EN VALEUR	122

II – JUSTIFICATION DES OPTIONS PRISES DANS LE PLAN DE SAUVEGARDE	123
A - OPTIONS CONCERNANT L’ENTRETIEN ET 
LA MISE EN VALEUR DE L’ARCHITECTURE	123
1 - La classification des immeubles	123
2 - Les règles particulières dans le règlement	125
3 - Les articles du règlement	126
B - LES OPTIONS CONCERNANT L’URBANISME	127
1 - Les espaces figurés en blanc	127
2 - Les espaces soumis à prescriptions particulières	127
3 – Les passages piétonniers	136

III - LES OPTIONS GENERALES CONCERNANT 
LE STATIONNEMENT	137

IV - LES ALIGNEMENTS	138

V - LES OPTIONS VISANT A REDUIRE LES NUISANCES 
LIEES AU BRUIT	139
A - LES AMENAGEMENTS URBAINS	139
B - DIMINUTION DES BRUITS TRANSMIS DANS 
LES BÂTIMENTS	139

VI - LA PREVENTION DES RISQUES NATURELS	140

VII – LA COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS 
D’URBANISME	140

VIII – LES SERVITUDES D'UTILITE PUBLIQUE	140

I - PREAMBULE

Menton est restée jusqu’au milieu du XIXe siècle une ville médiévale, un espace de refuge pour les autochtones, étagée à flanc de colline et dominée par son château fort. 

Durant la journée, les lieux étaient délaissés, chacun vacant à ses occupations, pêche ou culture des “ planches ” grimpant à l’assaut des flancs escarpés des vallons, la ville ne vivait réellement qu’à la nuit et l’été elle était quasiment désertée au profit des cabanons, des “ campagnes ”. Menton intra-muros n’était donc pas vraiment vécu au quotidien. 

Après les périodes bouleversées où les besoins de défense étaient évidents, à partir du XVIIe siècle, la ville partit à la conquête des espaces plats à l’Ouest : quartier du Port, rue de Bréa, rue St Michel. 

Au XIXe siècle, l’une des causes majeures de la désaffection progressive de la Vieille Ville fut la réalisation du quai Bonaparte, la mettant complètement à l’écart des grands flux de circulation. Enfin, l’évolution du mode d’habiter lui fut fatale. Qui aujourd’hui, souhaiterait vivre dans un pays de soleil, à la lumière électrique toute la journée ? 

La conjugaison de ces facteurs a induit un abandon progressif des lieux par les autochtones, une paupérisation de l’ensemble et une récupération par les plus démunis et les plus défavorisés. Actuellement, nous sommes face à un grand corps vidé de la substance nécessaire à l’animer, commerces, activités, sièges du pouvoir qui l’ont déserté au profit de la Ville Basse. Seul reste le pouvoir religieux et pour quelques touristes, l’attrait des “ vieilles pierres ”. 

Sans une volonté politique forte, ce phénomène est irréversible car actuellement Menton peut parfaitement vivre sans sa Vieille Ville. Combien d’autochtones s’y rendent au moins une fois dans l’année ? 

Afin d’enrayer ce phénomène d’obsolescence, la Municipalité a sollicité de l’Etat la création d’un Secteur Sauvegardé qui a été prescrit le .....

Dans les choix à effectuer, de nombreux facteurs étayant la conservation et la mise en valeur du patrimoine sont à prendre en compte. Facteurs économiques, sociaux, humains. 
C’est pourquoi l’outil le plus adapté à la problématique : 
. conservation, réhabilitation du patrimoine et prise en compte du facteur humain et habitabilité des lieux,
est le Secteur Sauvegardé qui, après des études très approfondies du patrimoine, propose un plan de sauvegarde dans lequel peuvent entrer, au même titre que des obligations de conserver, des obligations de démolir, de préserver et d’aménager. 

Ce document peut donc constituer un véritable “ projet ” urbain. 
Conjointement, des outils opérationnels peuvent être mis en place : 
. périmètres de restauration immobilière
. opération de résorption de l’habitat insalubre
. Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).

Ces outils ne seront efficaces que si, préalablement, une réflexion globale a été menée sur l’ensemble du centre historique. 
Ces mesures doivent changer, à terme, le visage d’une ville qui s’est défigurée au fil des ans. 

Menton, porte de la France, considéré comme l’une des perles de la Riviéra, doit se donner les moyens de nous offrir la douceur de vivre comme nous le rappelait Gabriel Hanottaux dans son texte “ Un souvenir de Menton ” : 

“ Dans notre vie agitée, Menton est la reine du repos, la ville du rêve, Menton c’est la douceur de vivre! Menton est le point précis où toutes les beautés méditerranéennes se rencontrent dans la paix. C’est à Menton que la vie se déroule, telle une fumée d’or dans la lumière ”. 

II - LA DELIMITATION DU PLAN DE SAUVEGARDE ET DE MISE EN VALEUR

L’urbanisation ancienne de Menton est très schématiquement constituée de deux entités très spécifiques : 
. la ville médiévale accrochée à son rocher, 
. la ville balnéaire s’étendant sur la frange littorale Sud et dans les vallées. 

La configuration topographique et l’urbanisation spécifique de ces deux entités nous ont incité à effectuer des choix dans la hiérarchisation des protections à mettre en place. 

La station balnéaire induit un urbanisme de “ plan quadrillé ” qui constitue aujourd’hui un patrimoine important méritant d’être maintenu, restauré, réhabilité. Néanmoins, la mutation foncière, la prolifération d’architectures plus contemporaines à l’intérieur de la maille, remettent en cause la cohérence d’ensemble de ces espaces. C’est pourquoi il semble aujourd’hui difficile d’inclure ce tissu dans un Secteur Sauvegardé. 

Il en va de même pour la vallée du Fossan, réponse rurale et paysagère à la ville ancienne. 

Ces espaces urbains, ponctuellement remarquables, devront faire l’objet d’autres protections qui conforteront le Secteur Sauvegardé par la mise en valeur d’architectures et d’espaces paysagers d’accompagnements indispensables à la compréhension de l’évolution de Menton. 

Si la ville médiévale constitue le coeur de l’espace à protéger de façon très forte, il a semblé nécessaire d’asseoir cette entité en lui associant des espaces qui lui sont liés historiquement ou physiquement. 

Dans ce but, des prolongements ont été pris en compte. Le Plan de Sauvegarde est donc composé de : 

- La ville historique constituée par trois éléments indissociables :
. l’assise, le socle de l’urbanisation représenté par la plage, l’ancien quartier des Pêcheurs,
. le coeur historique, ville intra-muros, de la porte St Antoine à la porte St Julien, 
. le couronnement défensif aujourd’hui végétal, constitué par le cimetière donnant un aspect très italien à l’ensemble de la ville. 

- A l’Ouest et au Sud, les extensions des XVIIe et XVIIIe siècles : rues de Bréa et St Michel.

- Côté Est, la porte de France, perçue des différentes corniches, de la mer et, bien sûr, de l’Italie. 

Ces deux dernières entités, dont le bâti de facture classique, rompent avec la trame médiévale mais l’image engendrée est en homothétie avec celle de la ville intra-muros. 

Les limites du secteur, assez nettes côté mer, sont plus floues dans les espaces urbanisés et paysagés dans lesquels le patrimoine du XIXe siècle s’inscrit dans un tissu homogène et cohérent, d’esprit balnéaire et résidentiel. 

Sur le terrain, les limites suivantes ont été retenues : 

. A l’Est, elles englobent le port et la plage des Sablettes jusqu’aux enrochements, coupure physique dans la lecture du littoral.

. Au Nord, la limite passe entre le numéro 17 du square Victoria et le numéro 1 du quai Porte de France (parcelles 120 et 119). Le 17 square Victoria est le dernier immeuble de facture classique. 
Le tracé englobe ensuite l’ancien hôpital pour rejoindre le boulevard de Garavan à l’entrée du cimetière, y compris la place devant les marches, belvédère sur la ville historique et le grand paysage vers l’Italie. 

. A l’Ouest, le tracé contourne la colline du château en empruntant la Montée du Souvenir, passe derrière l’école maternelle (parcelles 535, 534), rejoint la rue du Palmier derrière la parcelle 516, emprunte cette rue jusqu’à la parcelle 512 et rejoint la promenade du Val de Menton. Le tracé passe ensuite : 
. le long des emmarchements vers la rue Guyau,
. la rue Guyau le long des façades côté Est jusqu’à la rue de la République, 
. rue de la République jusqu’à la rue du Fossan et la rue Trenca comprenant tout l’espace public sans les façades des bâtiments situés au Nord, 
. la rue Trenca jusqu’à la mer, y compris les entités parcellaires situées à l’Ouest dont les bâtiments délimitent l’espace public de la place Clemenceau la rue Trenca. 

. Au Sud, le tracé englobe la plage et le bord de mer (sur une largeur de 100 m.) le long des quais de Monléon jusqu’au Port dont il inclut les quais Napoléon III et Impératrice Eugénie et la partie dans le prolongement de la plage des Sablettes. 

SYNTHESE  DES  ANALYSES 
DU PLAN DE SAUVEGARDE ET DE MISE EN VALEUR

CHAPITRE I

 LE SITE, L’HISTOIRE ET LE DEVELOPPEMENT URBAIN

I - LE SITE

En ce lieu où les derniers escarpements des pré-Alpes plongent presque à pic dans la mer, l’homme s’est implanté, à l’origine en position dominante, afin de surveiller et défendre son territoire puis, par des temps moins troubles, il conquiert les vallées et les plaines en maîtrisant les torrents. 

Le site est constitué d’une succession de collines culminant à plus de 130 mètres, aux versants très abrupts, déterminant de profonds vallons orientés Nord/Sud. 

La ville ancienne naît à l’abri d’un château fort, au sommet d’un éperon dominant la mer de 80 mètres. Orientée à l’Est, elle surveille l’entrée de l’actuelle Italie. La voie romaine longeant la côte la traverse (rue Longue). 

Cette “ Carriera Recta ” est la seule voie menant vers l’Italie. La via Aurelia devient via Guilia Augusta au premier siècle de notre ère. 

En partant de l’Italie, elle contournait les Rochers Rouges, enjambait le torrent Saint Louis, passait aux Cuses, rejoignait Sainte Anne, entrait dans le vieux Menton, prenait ensuite la rue Saint Michel, la rue de Bréa, traversait les vallons du Fossan, du Carei, du Borigo, du Gorbio après être passée derrière la Madone pour aller vers Lumone. 

Les développements se sont effectués : 
. Au Sud, sur l’avancée formant l’actuel quartier du port.
. A l’Ouest, sur les espaces plats puis, progressivement, dans les vallons du Fossan, du Carei et du Borigo. Ces deux derniers étant suffisamment larges pour constituer le support d’une urbanisation linéaire. 
. Enfin, les collines, même escarpées et difficilement accessibles, sont prises d’assaut. 

La configuration très particulière du site a induit ce développement au coup par coup. Les liaisons inter-vallées sont impossibles et posent de graves problèmes de circulation. 

Aux barrières naturelles se sont ajoutées celles artificielles, de la voie ferrée et des grands axes de circulation Ouest/Est.
Les planches suivantes mettent en évidence ces phénomènes. Avec le développement à l’Ouest de la cité, le noyau originel se trouve complètement excentré, et à l’écart des grands flux de circulation.
Cette situation paradoxale, doublée d’une inaccessibilité, l’exclue complètement de la vie du Menton d’aujourd’hui.
La topographie est le facteur majeur ayant contribué à l’abandon du site de la ville primitive.

II - LA VILLE

Menton, porte de la France, baignée par la Méditerranée est un chef-lieu de canton des Alpes Maritimes. 
Elle compte environ 25.000 habitants, pour un territoire communal de 1.405 Hectares. 

Menton est l’archétype de l’urbanisme de collage. 
La ville médiévale était étagée à flanc de colline, dominée par un château fort et enserrée de murailles. Ce fut, jusqu’au XIXe siècle un lieu de refuge pour les autochtones. Les habitants désertaient les lieux à l’aube pour pêcher ou cultiver les “ planches ” grimpant à l’assaut des flancs escarpés des vallons. Ils ne regagnaient la ville qu’à la nuit, pendant la mauvaise saison. L’été, la plupart s’installait sur leurs terres où ils possédaient un cabanon. 

Menton intra-muros ne fut donc jamais vraiment vécu au quotidien. 
Néanmoins, la vie y existait puisque la rue Longue la traversant avait repris le tracé de l’ancienne voie romaine et constituait le grand axe de circulation Ouest-Est. 

Avec des temps meilleurs, l’extension de la ville se fit sur les espaces plats vers l’Ouest : quartier des Pêcheurs, rue de Bréa et rue St Michel. 
La désaffection et l’abandon progressif de la ville haute ont pour origine la réalisation du quai Bonaparte, la mettant complètement à l’ écart des flux de circulations. 
Avec l’explosion du tourisme hivernal, à la fin du XIXe siècle, une ville neuve naît en moins de 25 ans. 
Elle relève d’une urbanisation maîtrisée établie à partir des plans d’embellissement de 1879. 

Enfin, les temps modernes ont engendré le remplissage des vides, l’assaut des fonds de vallées et des flancs de montagnes escarpées, selon un développement spontané, tendant à utiliser tout espace disponible. 
Le relief est un obstacle majeur aux communications inter-quartiers. 

Ainsi, la ville médiévale a-t-elle été mise complètement à l’écart. 
Avec ses abords immédiats : 
. le quartier des Pêcheurs au Sud, prolongé par la première partie de la rue St Michel,
. la rue de Bréa au Sud-Ouest,
. la frange bâtie comprise entre le square Victoria et le Boulevard de Garavan au Nord, 
. l’ancien château à l’Ouest
 La ville ancienne constitue une entité spécifique, confortée par un “ socle ”, d’urbanisation plus récente, nécessaire à sa mise en valeur et à sa lecture.

Cet ensemble urbain représente un patrimoine bâti d’environ 400 immeubles dont l’état apparent est très variable, selon qu’il se trouve dans un secteur de desserte aisée ou non, bien ensoleillé ou non.

La valeur architecturale vaut essentiellement par l’homogénéité d’ensemble. Les éléments remarquables sont peu nombreux mais très significatifs de leur époque.

III - LES EVENEMENTS MARQUANTS 
DE L’HISTOIRE

De 590 à 775, le site était fief lombard, il y aurait eu un premier château. 

Vers 1200-1230, les habitants de Puypin (à emplacement de l'Annonciade) migrent vers l'emplacement actuel de Menton. 

Menton apparaît pour la première fois dans l'histoire en 1258. 

Les Vento font fortifier le site, construire un château sur le sommet du mont rocheux. La ville s'aménage peu à peu aux pieds du château s'aggripant aux parois rocheuses, dont les pentes s'inclinent vers la mer, au-dessus de la voie romaine, qui est toujours la route conduisant de l'Italie en Provence, celle qui passe aux pieds des Rochers Rouges. Une enceinte fortifiée partant de celle du château même englobe la ville. C'est le type classique des fortifications du XIIIe siècle, les quelques éléments encore visibles permettent de voir comment les murs étaient aménagés avec leur chemin de ronde reposant sur des corbeaux, des meurtrières, des échauguettes pour les guetteurs, des tours et des portes fortifiées. Le château lui-même placé sur le plus haut point de la colline, devait comprendre un donjon, bâtisse carrée aux pièces réduites, érigé au centre d'une vaste cour où étaient disposés les bâtiments nécessaires à la vie militaire et civile du château. Ville et château devaient se présenter comme tous les villages fortifiés de Provence : Saint Agnès, Gorbio, Roquebrune, Castellar en sont des exemples très proches. 

En Mai 1274, Menton est attaqué par Ansaldo Spinola, un Gênois. Le château fort est rasé puis reconstruit en 1276. 

En 1346, Menton est vendu à Charles Grimaldi, Seigneur de Monaco et Roquebrune. Il l'administrera jusqu'en 1860. 
"Avec l'avènement des Grimaldi, la ville prend de l'extension vers la mer : de nombreuses maisons des XIVe et XVe siècles aux arcs brisés, aux vieilles pierres, aux petites fenêtres, en témoignent encore. L'enceinte s'arrête sur la voie romaine, la Carriera Recta, on pénètre dans la ville par deux portes fortifiées, dont l'une à pont-levis, et nanties de deux corps de garde : Saint Antoine et Saint Julien. Une nouvelle église est construite à l'extrémité du plateau rocheux supportant la ville. Des vestiges de cette église sont englobés dans les infrastructures de l'église actuelle.

En 1477, la ville est assiégée, le château et les fortifications ont beaucoup souffert. 
A partir de 1497, Jean II reconstruit le château et le met "au goût du jour". 

Après l'occupation médiévale, la deuxième phase d'urbanisation de la ville date de la fin du XVIe et du XVIIe siècles. Les princes de monaco, Honoré II dès 1615, prennent l'habitude de séjourner plus longuement à Menton; ils abandonnent le château de leurs ancêtres, et se font aménager une demeure plus somptueuse le long de la rue Longue, l'ancienne Voie Romaine : le Palais dit des Princes, vaste édifice construit à la manière Gênoise, ouvert sur la rue par un vestibule, comme une loggia. L'autre façade donne directement sur la mer. 

Au début du XVIe siècle, la population Mentonnaise aurait été de 800 habitants. Elle serait de 1.250 vers 1620, de 1430 vers 1660, enfin de 1.700 vers 1700. 
La ville est enserrée dans son enceinte, protégée côté mer par un ensemble de maisons tours dont les plus anciennes subsistantes datent du XVe siècle. 

Le Couvent des Capucins est fondé en 1615, terminé en 1617. 
En 1618, le Prince Honoré II fait percer, à ses frais, la rue Neuve (de Bréa) donnant accès au Couvent et constituant la première extension de la ville médiévale. 

La partie moderne de la ville se développe au début du XVIIe siècle avec la rue Longue et ses maisons de maîtres : Palais des Princes, Hôtel Pretti et quelques maisons de riches familles.

Au Sud, le Cap Saint Sébastien se lotit (quartier des Pêcheurs) autour de la chapelle Saint Sébastien donnée par Honoré II à la Confrérie des Pénitents Noirs en 1630. 
On y trouve des magasins, construits au début du XVIIe siècle et des maisons d'habitation. 

En 1619, le système de fortification est complété par un bastion édifié sur un îlot rocheux par Honoré II.
Le Prince fait également reconstruire l'église Saint Michel, ouverte en 1644 et consacrée en 1675. 

Le XVIIe siècle est marqué par l'essor religieux, après le Concile de Trente. 
Menton voit la création de trois couvents d'hommes : 
. le Couvent des Capucins, en 1615, 
. les Pères Réformés à la Madone de Carnolès en 1640,
. une Congrégation installée dans la chapelle de l'Annonciade en 1694. 

Parallèlement, se développe un réseau dense de confréries de chapellenies et de fondations. 

En 1687, est édifiée l'église de la Conception, à l'emplacement de la Maison de Ville. Elle est destinée à la Confrérie des Pénitents Blancs.

En 1750, l'aménagement des rampes permet de relier la rue Longue à la place Saint Michel, désenclavant le haut de la ville médiévale. 

A partir du XVIIe siècle, les Princes résident essentiellement à Monaco et l'été, dans leur résidence de Carnolès qu'Antoine 1er fit édifier sur les plans de Robert de Cotte. 
Les embellissements de Menton sont délaissés. 

La révolution économique amorcée à la fin du XVe siècle se poursuit durant les XVIe et XVIIe siècles. 
Au XVIIIe siècle, Menton tire ses ressources de l'agrumiculture, de l'oléiculture, du négoce et du cabotage. Ces activités sont interdépendantes.
Le système économique, basé sur l'échange, est régi par les maisons de commerce dont le réseau très dense est établi dans tout le bassin Méditerranéen. 

A Menton, au XVIIIe siècle, il existe une dizaine de maisons de commerce dont les plus importantes sont : Pretti - Trenca et Fils et Agliani-Daniel et Cie.
L'augmentation importante de la population au cours du XVIIIe siècle provoque l'expansion de la ville qui atteint le Fossan à l'Ouest. 

Une politique de travaux est entreprise : 
. construction d'une route carrossable entre Monaco et Menton, aménagement de la route de la vallée du Carëi reliant la ville aux Moulins puis se poursuivant jusqu'à Tende. 

Dans la ville : 
. percement de la rue Saint Michel, 
. aménagement de la place Honoré (actuelle place Clemenceau)
. construction d'un pont sur le Fossan pour relier la ville à la route de Carnolès. 

Afin de protéger les nouveaux quartiers, Honoré III fait élever de nouveaux remparts. 

En 1779, la commune commence la construction des aqueducs permettant d'amener l'eau de la source "Sourgio" au coeur de la ville. Des fontaines publiques sont installées places Saint Julien, les Logettes et du Cap. 
L'eau du Fossan alimente les fontaines du quartier Saint Michel. 

En 1793, Menton est rattachée à la France. 

La Révolution ne modifie pas le système économique Mentonnais mais les crises politiques rendent fragile l'équilibre. 
La population, d'environ 3.300 habitants en 1786, reste pratiquement stable jusqu'en 1810. 
En 1815, la ville est sous Protectorat Sarde. 
En 1847, Menton et Roquebrune se proclament Villes Libres. 
En 1860, Menton est de nouveau rattachée à la France. 

L'Empire envisage de désenclaver Menton et de faciliter les relations avec Nice, la Ligurie et l'arrière pays. Le réseau routier est aménagé et étendu. 

IV - DE L’URBANISATION SPONTANEE AUX PLANS D’EMBELLISSEMENT : UN SIECLE D’EVOLUTION

Nous disposons de trois fonds de plans permettant de lire l’évolution très rapide de l’urbanisation de la ville durant le XIXe siècle : 
. Plan de 1806 : “ plan géométrique de la ville de Menton au 1/1250 (Archives Départementales P 203 bis). 
. Plan de 1862 : “ plan d’alignement de la ville de Menton au 1/100, dressé par M. Drouhet, le 15 Mars 1867 ” (Archives Départementales F 39). 
. Plan de 1879 : “ plan d’embellissement ”. 

Outre ces documents, un dépouillement des archives communales, départementales, des archives de Monaco, nous a fourni de précieuses indications concernant les travaux entrepris dans le cadre des “ embellissements de la cité ”, qui consistent essentiellement dans : 
. le percement de voies nouvelles sur la partie plate constituant la ville basse;
. la régularisation et le tracé d’une promenade du bord de mer;
. l’aménagement et la couverture des vallons du Careï, du Borigo et du Fossan. 

A - PLAN DE 1806

Ce plan présente le grand intérêt d’indiquer, outre les constructions et les voies, l’utilisation des parcelles cultivées. 
Il fait apparaître l’importance de la culture des agrumes, qui firent la richesse de la cité. 
Chaque parcelle escarpée était alors exploitée. La ville ne servait que d’abri nocturne à une population paysanne. 

La trame bâtie 
La structure de village perché de la ville se lit très nettement.
Le quartier des Pêcheurs, implanté à partir de la place du Cap sur le terrain plat, présente une structure d’îlots massés et très épais. 
La ville tend à s’étirer vers l’Ouest, le long du Faubourg du Pont Neuf (actuelle rue St Michel) où sont implantés quelques hôtels particuliers et vastes maisons. 
La rue Neuve, menant au Couvent des Pénitents Blancs, est lotie de part et d’autre. 

La trame viaire 
La rue du Faubourg Neuf, prolongée par la rue Longue, constitue le grand axe de circulation vers l’Italie.
Le document laisse lire le réseau enchevêtré de la structure viaire de la ville ancienne. Les liaisons sont accessibles aux piétons et aux animaux bâtés, seules les rues Longue et Neuve peuvent recevoir un trafic charretier. 
Le reste du réseau est constitué de quelques chemins ruraux, étroits et escarpés, desservant les cultures. 

B - PLAN DE 1862

L’engouement touristique de la Côte d’Azur débute au milieu du XIXe siècle. Menton y participe plus tardivement, l’expansion formidable n’ayant lieu qu’à la fin de ce siècle et au début du XXe siècle. 

Le plan fait apparaître un étirement de la ville vers l’Ouest : en épaisseur entre le Couvent des Pénitents Blancs et la mer, jusqu’au vallon du Fossan à l’Ouest, par lotissement de parcelles cultivées. 
Le quartier du Marché s’étoffe. 

Cette urbanisation s’appuie sur la trame des chemins ruraux existants et sur le parcellaire de cultures. 
L’étirement se poursuit le long de la rue St Michel, prolongée par l’avenue Victor Emmanuel. 
Le tracé de la Promenade du Midi a dégagé de vastes parcelles en bord de mer. 
Les constructions sont des maisons d’agrément, édifiées dans de vastes jardins. 

C - PLAN DE 1879 : “ PLAN D’EMBELLISSEMENT ”

Ce document présente un intérêt majeur car il relève d’une démarche d’aménagement d’un site dans sa globalité, en tenant compte de l’urbanisation existante mais pas forcément du découpage parcellaire à caractère rural des espaces urbanisables. 

Plusieurs préoccupations se lisent nettement :
. le contournement de la vieille ville et le désenclavement du quartier des Garavan; 
. l’aménagement cohérent de la ville basse. 
La volonté semble être la création d’une ville neuve, devant, à terme, supplanter l’ancienne. 

La démarche du “ plan d’embellissement ” permet d’engendrer une urbanisation maîtrisée, en opposition totale avec l’urbanisation spontanée préexistante. 
Ces deux types de développement se juxtaposent san s’interpénétrer. Les difficultés d’accès et de circulation dans la vieille ville sont telles que le parti d’aménagement décide de l’ignorer et de favoriser au maximum son contournement : quai Bonaparte, projet des montées du cimetière et de la Collu.
Parallèlement, un tracé rigide découpe en îlots sensiblement carrés d’environ 60 m x 60 m la partie basse de la ville, sur terrain plat. 
L’orientation Sud-Nord est donnée par les chemins ruraux déjà partiellement élargis, parallèles aux vallons. 

De cette juxtaposition de tissus en opposition franche provient sans doute le délaissement de la vieille ville. 
La ville basse, créée de toute pièce, pratique, facilement accessible, va supplanter l’autre, elle peut en effet s’autosuffire

D - PLAN DE 1954

Ce plan indique qu’à quelques détails près, le plan d’embellissement a été mis à exécution. On peut remarquer que les développements des quartiers Urbana, St Roch et du Prato n’ont pas fait l’objet d’un découpage aussi systématique. Des rues Nord-Sud ont été percées suivant des limites parcellaires ou des chemins élargis, déterminant des îlots beaucoup plus vastes que les précédents. Cette démarche relève donc d’une urbanisation spontanée, mal maîtrisée. 

E - CONCLUSION

Le développement relève de trois schémas différents : 

1 - Urbanisation spontanée en relation étroite avec le site : ville médiévale. 

2 - Urbanisation maîtrisée : “ la ville du Prince ” relevant d’un schéma strict, mis en application en fonction du développement (rapports sur les percements des rues, Archives Départementales). 
(Ilots compris entre les rues Guyau et Villaray, l’avenue Félix Faure et la voie ferrée). 

3 - Urbanisation spontanée jusqu’au vallon du Careï engendrant des îlots beaucoup plus vastes. 

Ces types se traduisent par des tissus de mailles différentes, très nettement visibles. 

V - SYNTHESE DE L’EVOLUTION 
DES TRACES VIAIRES

Le plan suivant fait apparaître les évolutions des tracés viaires dont l’analyse précise fait l’objet du chapitre suivant. 
Les numéros notés avec les légendes permettent de situer les tracés sur le plan de synthèse “ évolution des tracés viaires ”

Sont répertoriés : 

1- Les points d’ancrage de la structure urbaine, représentés par la hiérarchisation des voies, selon leur époque de création :
	
	. ancienne voie romaine
	
	. rues médiévales (urbanisation spontanée)
	
	. rues créées aux XVIIe et XVIIIe siècles
		11- Percement de la rue de Bréa, ancienne rue Neuve, 		première  rue construite hors les murs de l'enceinte 			fortifiée en 1618
	
	. rues créées fin XIXe siècle (selon le plan d’embellissement 	de 1879) :
		13- Ouverture de la Montée du Souvenir en 1870
		14- Promenade du Val  de Menton en 1883
	
	. autres rues ouvertes au XIXe siècle. 
		9- Percement de la rue Trenca en 1870-1871
		12- Rue Sidi Brahim, ancienne rue de l'Hotel de Ville 		créée en 1865
		15- Création du Boulevard de Garavan en 1888

2 - Les évolutions ponctuelles, issues de démolitions de bâtiments, de volontés d’alignements ou de projets spécifiques. 

	1- Place du Général Koenig : démolition d'un bâtiment lors de 	la dernière guerre (1945)
	2- Place Georges Clémenceau : - démolition d'entrepôts en 						1814 (2')
				  	 - démolition d'un bâtiment lors 					de la dernière guerre (1945)
	3- Place aux Herbes : création en 1829 sur l'emplacement 	d'anciens citronniers
	4- Place Borfiga : résulte de la destruction d'un immeuble 	vétuste en 1952
	5- Place F. Fontana, ancienne place du Petit Port
	6- Place du Docteur T. Fornari, aménagée après les 	bombardements de 1940
	10- Alignement de la rue Saint Michel (1848-1859)
	16- Square Victoria créé à partir de 1813 à la création du quai 	Bonaparte

3 - L’évolution des espaces du rivage et du port, correspondant à un recul systématique de l’eau au fil du temps. 
	
	Position du rivage au pied des façades avant 1806
	
	Réalisation du premier quai Bonaparte en 1813
	
	Entre 1849 et 1859, réalisation des arcades à rez de chaussée 	pour unifier le front de la façade est
	
	Achèvement des travaux du port  et de la construction de la 	jetée en 1890
	
	Elargissement du quai Bonaparte, réalisation du quai de 	Monléon et contournement du  quartier des pêcheurs entre 	1901 	et 1902
	
	Elargissement du quai à 25m en 1958

	Réalisation de la contre-jetée en 1964
	
	Réalisation simultanée de la plage des Sablettes et du nouveau 	port de Garavan
	
	Réalisation d'un terre plein au sud du Bastion en 1992

Ce document met en lumière l’importance des modifications subies par le site depuis la décision de contourner la Vieille Ville et le quartier des Pêcheurs, au début du XIXe siècle. 

CHAPITRE II

LE PATRIMOINE ARCHITECTURAL MONUMENTAL

I - LE PLAN ARCHEOLOGIQUE :
SYNTHESE DU PATRIMOINE BATI

Le plan archéologique constitue une synthèse de l’ensemble des éléments bâtis, existants ou dont l’emplacement est supposé appartenir au patrimoine. 

Ce document est non exhaustif et fait état des données que nous avons pu réunir lors des études du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, à partir des recherches réalisées aux archives départementales et communales, et en travaillant avec le Service du Patrimoine de la Ville. Certaines archives se trouvent en Italie et n’ont pu être exploitées. 

Le plan fait apparaître : 

1 - Des éléments d’architecture militaire dont l’étude détaillée se trouve dans la partie historique du dossier.

Les vestiges de l’enceinte de la ville médiévale et du système défensif. 

Le tracé supposé des parties de l’enceinte et du système défensif médiéval ayant disparu. 

L’emplacement supposé des portes de ville, de “ l’enceinte ” du XVIIIe siècle, dont aucun vestige ne subsiste. 

2 - Le patrimoine bâti monumental faisant l’objet du présent chapitre dans lequel, pour des raisons pratiques, les bâtiments ont été répertoriés selon les sous-chapitres suivants : 
. Le patrimoine protégé au titre des Monuments Historiques
. Le patrimoine monumental non protégé
. Les “ maisons ”. 

Le plan s’appuie sur une classification autre, mettant en évidence les bâtiments les plus marquants par leur valeur historique et architecturale, et leur impact urbain et paysager, qu’ils soient ou non protégés au titre des Monuments Historiques. 

On trouve la classification suivante : 

Les bâtiments majeurs
comprenant les édifices religieux St Michel, la Conception et les Pénitents Noirs, les hôtels particuliers (Pretti, Palais des Princes, Adhemar de Lantagnac, les “ maisons ” cernant la place de l’Eglise, la maison Trenca de Monléon place Clemenceau.

Les vestiges défensifs
les bastions et les deux portes XVIIIe siècle de la ville médiévale, enfin deux bâtiments publics de la fin du XIXe siècle, le marché et l’ancien hôpital. 

Les immeubles à valeur patrimoniale forte
hôtels particuliers, maisons et villas dont les époques de constructions s’échelonnent entre le XVIIe et le début du XXe siècle.

Dans cette catégorie on a dissocié : 
- les immeubles pour lesquels nous disposons d’informations historiques, alimentant le présent chapitre; 

- les immeubles pour lesquels nous ne disposons pas de renseignements historiques. 

II - LE PATRIMOINE PROTEGE AU TITRE DES MONUMENTS ET DES SITES

Dans le périmètre du Secteur Sauvegardé, les édifices et lieux suivant font l’objet d’une protection au titre des monuments historiques  ou des sites :

A - MONUMENTS CLASSES

1 - Eglise Saint Michel, parvis et chapelle de la Conception 
(Classé MH le 3.3.1947);

2 - Hôtel d’Adhémar de Lantagnac , 24 rue Saint Michel et rue des Marins
Façades et toitures sur rues et sur cour; 
escalier avec sa rampe en fer forgé et ses trumeaux peints; 
salle à manger et grand salon avec leur décor au rez-de-chaussée; les cinq chambres avec leur décor au premier étage (numérotées 4, 5, 6, 7 et 8 sur le plan) (Classé M.H. le 24 Juin 1977)

B - MONUMENTS INSCRITS

3 - Hôtel Pretti, 45-53, rue Longue et 29-31, quai Bonaparte
Façades, toiture, vestibule et escalier avec leurs décors, appartement du 1er étage en totalité avec son décor (Inscrit Inventaire M.H. le 16.11.89)

4 - Immeuble 2, 4, rue Guyau et 1, Avenue Galliéni
Façade et toiture (Inscrit Inventaire M.H. le 03.04.90)

5 - Villa “ Les Mouettes ” 8 bis, rue Guyau
Façades et toitures (sect. AX N° 483) (Inscrit Inventaire M.H. le 19.09.1990)

6 - Abords de l’église Saint Michel : 
Façades et toitures des immeubles sis sur les parcelles N° 694, 954, 955, 956, 958, section C du cadastre; sol de la place de la Conception, y compris les emmarchements; sol de la rue de la Conception et sol de la montée du Souvenir, sur toute la longueur de la chapelle de la Conception; emmarchements précédant la place Saint Michel (Inscrit Inventaire M.H.  le16 Juin 1961)

7 - Chapelle des Pénitents Noirs : 
Partie instrumentale de l’orgue (Inscrit Inventaire M.H. le 26.10.82)

C - SITE INSCRIT

8 - Cyprès du vieux cimetière situés entre la montée du Souvenir et la rue du Vieux Château (parcelles N° 1012, 1016p, 1017, 1018, 1046, section C° 5Site Inscrit du 29.06.51). 

9 - La totalité de la commune (Site Inscrit du 20.03.73)

L’ensemble des données historiques et architecturales que nous avons pu réunir sur ces édifices fait l’objet d’un chapitre du dossier “ analyses ”.

CHAPITRE III

LE PAYSAGE URBAIN

I - RELIEF, TRAME VIAIRE ET PARCELLAIRE

Le secteur d’étude se compose de plusieurs entités historiques et paysagères, que nous avons pris comme base de travail, et qui constituent les quartiers dont le découpage est donné sur la carte suivante. 

Ainsi on trouve les secteurs suivants : 

A - La vieille ville et le quartier des Pêcheurs

B - Le quartier de Bréa

C - Le quartier St Julien-Victoria

Pour la commodité de l’étude, les deux premiers ont été regroupés, leurs caractère et type d’évolution étant très proches. 

L’analyse a particulièrement été poussée pour ces deux sites eu égard à la complexité engendrée par le relief  (difficulté d’accès), la taille très modeste du parcellaire, l’étroitesse du réseau viaire engendrant des problèmes d’ensoleillement, de proximité, de desserte et de stationnement, de distribution à l’intérieur du bâti...

La synthèse de ces études est donnée dans le présent chapitre. 

D’autre part, une étude spécifique portant sur la façade Est a été réalisée (voir dessin joint) et constitue une annexe du dossier de Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. 

Cette analyse graphique comporte un constat de l’état des lieux et des prescriptions de restauration et de mise en valeur très détaillées, pouvant être annexées au règlement.

Pour les quartiers de Bréa et Saint Julien Victoria, l’approche est beaucoup plus succinte et cerne les grandes constantes.

A - LA VIEILLE VILLE ET
LE QUARTIER DES PECHEURS

La ville s’étage sur le flanc Est de l’éperon rocheux du château et plongeait, à l’origine, dans la mer. Elle se prolonge à l’Ouest par le quartier des Pêcheurs la reliant au bastion, implanté en terrain plat. 

Les constructions suivaient la morphologie des rochers, avec des saillies et redents, sans souci d’alignement, de composition ou d’esthétique puisque seulement perceptible de la mer. 

Avec la réalisation du quai Bonaparte, les arrières deviennent façades principales, les rez-de-chaussée sont utilisés, les étages repercés. 

Aujourd’hui, cette façade présente une incroyable accumulation de constructions dominées par les clochers de St Michel et la Conception et supportées par le double soubassement à arcades du quai Napoléon et de la plage des Sablettes. 

L’ensemble est dominé par l’ancien château transformé en cimetière. Cette colline escarpée est le premier élément surgissant de la mer, sorte de figure de proue d’un vaste navire constitué par le fabuleux cirque montagneux englobant Menton. La colline est perceptible des deux baies et la silhouette de ses pierres tombales blanches, surmontée par celle des cyprès, se détache sur le ciel.  

1 - LE RELIEF

Le relief est un élément majeur pour l’appréhension et la compréhension de la ville intra-muros. 

La pente la plus forte est orientée Est-Ouest. 
Le dénivelé est de 60 mètres du quai Bonaparte à l’entrée Nord de la rue du Château.

Du Nord au Sud, 12 mètres de dénivelé sur la rue Longue. 
Le versant s’abaisse sensiblement vers la mer, au Sud.

Les rues principales sont parallèles à la ligne de plus grande pente. 

Ce très fort dénivelé constitue, non seulement un obstacle à l’accès des véhicules motorisés, mais une énorme contrainte pour l’aménagement des bâtiments dont les niveaux inférieurs sont adossés aux rochers, donc à simple exposition. 

2 - ACCES ET DESSERTES

Dans la ville intra-muros, une seule rue est carrossable : la rue Longue, 2 véhicules ne peuvent s’y croiser, aucun stationnement n’y est possible. 

. On accède par le Sud-Ouest à la place de la Conception en cul de sac.
. Au Nord-Ouest, on dessert l’entrée de la rue du Château par la Montée du Souvenir ou le boulevard de Garavan. 
. Le quartier des Pêcheurs n’est accessible aux véhicules que par la place du Cap et la voie de cernant. 

Un réseau très dense de ruelles pentues, ponctuées de pas d’ânes et d’escaliers, de passages sous immeubles, constitue l’armature urbaine piétonne de la ville intra-muros. 
Au Nord, elles butent en cul de sac sur la colline plantée. La seule percée monumentale est constituée par les rampes : vastes emmarchements à double volée descendant de la place St Michel au quai Bonaparte. 
Les seules liaisons au quai sont ces rampes et le passage des Diamants, soigneusement masqué dans l’une des arcades du rez-de-chaussée. 
Le quartier des Pêcheurs présente, à plat, le même lacis de ruelles uniquement piétonnes. 

Les possibilités de stationnement sont très limitées, aux abords immédiats de la ville intra-muros. 

En partie basse : 
. le long du quai Bonaparte ou, encore en contrebas, devant la plage des Sablettes
. à l’entrée de la rue Longue, côté Porte St Julien
. à l’entrée de la rue St Michel. 

En partie haute : 
. à l’entrée de la rue du Vieux Château et du cimetière
. le long de la Montée du Souvenir et sur la place de la Conception (seulement quelques places).

On mesure ici les énormes difficultés d’accès, de stationnement et de circulation engendrées par ce type d’urbanisation et la topographie du site. 
Les secteurs les plus difficiles d’accès sont ceux du Centre et du Nord : rue et descente Capodanna, descente Lampedose, rue de la Côte, côté Nord. 
Les solutions à apporter sont à étudier de façon très précise. Des interventions ponctuelles visant à drainer de nombreux points, seraient sans doute envisageables. 

Afin d’étayer cette étude et de concrétiser les problèmes, des simulations ont été effectuées sur les possibilités de desserte en différents points de la ville.

3 - ANALYSE DE LA TRAME URBAINE

L’orientation générale est Nord-Sud, dictée par le relief, les îlots étirés en longueur, comportent tous des parcelles débouchantes, complètement bâties. 
Dans le quartier des Pêcheurs, la configuration du terrain permet des îlots plus massés. 

L’épaisseur des îlots varie de 25 mètres (entre le quai Bonaparte et la rue Longue) à 5 mètres, avec une majorité entre 10 et 12 mètres. 
La largeur des parcelles varie de 3 à 15 m. avec une majorité à 5, 6 mètres. La densité, très forte en partie basse (COS de 4 à 5) avoisine les 1,5 à 2 en partie supérieure. 
Les rares dents creuses proviennent de disparition de bâtiments. 

La principale caractéristique de ce tissu est donc son extrême densité, combinée à la taille très réduite de ses parcelles (moins de 100 m² en grande majorité) et à l’étroitesse de ses rues. 
C’est l’exemple type d’un tissu médiéval parvenu jusqu’à nous dans sa quasi intégrité. 

La prise en compte de la troisième dimension fait apparaître : 
. que les constructions les plus hautes (jusqu’à 9 niveaux) se trouvent sur le quai, cela s’explique par leur caractère défensif originel; 
. qu’entre deux rues parallèles, le dénivelé est tel que l’on peut perdre 2 à 3 niveaux, sur une même parcelle. 

On constate que le nombre de niveaux des constructions diminue au fur et à mesure que l’on s’élève, le bâti perdant son caractère urbain. 

4 - LA SCENOGRAPHIE URBAINE

La structure urbaine du centre historique de Menton induit un paysage intérieur constitué d’une succession de séquences visuelles se déroulant tout au long du cheminement piéton. 

Seuls quelques tronçons de rues rectilignes offrent la perception de “ fronts homogènes perçus dans leur ensemble ”. 

La ville est ponctuée d’écrans, de masques, d’appels et de points de découvertes. L’effet scénique de ces éléments est encore accentuée par les forts dénivelés, les escaliers et les pas d’ânes. 

Si les cheminements s’effectuent généralement entre deux hautes façades très resserrées, la montée à flanc de colline offre quelques trouées, permettant d’embrasser un large paysage maritime et montagneux. De la place St Michel, du haut des escaliers de la rue de la Côte par exemple. 

Le contraste entre le dédale de ruelles sombres et les perceptions fugitives d’un vaste paysage de lumière est un élément essentiel de la scénographie. 

5 - PERCEPTION DES ESPACES

La longue phase d’analyse in situ d’une ville nous amène à l’arpenter en tous sens, à “ sentir ” ses pulsions et ses modes de fonctionnement. 

Nous en avons tiré le document suivant dégageant : 

.  les espaces de l’échange et de l’histoire, les plus empruntés, visités et mis en valeur. 

. les espaces de l’oubli, enclavés, mal drainés et desservis, dans lesquels le bâti, peu attractif, est souvent vétuste. 

.  les espaces à mettre en valeur, correspondant : 
	- soit aux dessertes des espaces de l’oubli, 
	- soit à des passages peu attrayants (passages sous immeubles 	très sombres, escaliers raides, impasses sordides). 

Ce document sera à mettre en parallèle avec les possibilités d’aménagement qu’offre le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. 

6 - L’ENSOLEILLEMENT DES FACADES

Le relief et la trame urbaine décrits précédemment font pressentir les difficultés d’éclairement naturel et d’ensoleillement. 
Les critères d’habitabilité des constructions ont, de nos jours, considérablement évolués. l paraît impensable de vivre, dans un pays de soleil, avec la lumière électrique à longueur de journée. 
Ce problème de l’éclairement naturel et de l’ensoleillement sera un élément déterminant dans les choix d’occupation des locaux et de politique d’aménagement de la ville médiévale. 

Les documents suivants indiquent : 

- Une coupe de principe pontrant l’éclairement de la façade en fonction de la morphologie des îlots.

- Le nombre de niveaux recevant directement le soleil (voir plan). 

- Un rapport entre le nombre de niveaux bien éclairés sur le nombre de niveaux total de l’immeuble  (voir plan). 

Le croisement de ces deux documents fait apparaître que : 

. Toutes les façades donnant sur la rue Longue jusqu’aux rues du Vieux Château et de la côte présentent au minimum 2 à 3 niveaux mal éclairés. 

. Les façades à partir des rues du Vieux Château et de la côte jusqu’au cimetière ont de 1 à 2 niveaux mal éclairés. 
Les parties considérées comme mal éclairées sont celles dans lesquelles la lumière électrique est pratiquement indispensable toute l’année. 

On mesure ici les difficultés d’utilisation et d’aménagement des parties basses des immeubles. 

B - LE QUARTIER DE BREA

Le couvent des Capucins, terminé en 1617, a été à l’origine du percement de la rue Neuve (1618), actuelle rue de Bréa. 
C’est une rue parfaitement rectiligne, large pour l’époque, et support d’urbanisation de ce nouveau quartier. Elle fut bordée d’hôtels particuliers, sur un parcellaire à maille plus vaste. 

Durant les XVIIe et XVIIIe siècles, l’urbanisation se développe également en contrebas, vers l’Ouest, le long d’un chemin légèrement en retrait du rivage, l’actuelle rue St Michel. 

Les parcelles sont massées et présentent une large façade sur rue. 
On constate très nettement une rupture de tissus entre ces nouveaux quartiers et l’urbanisation ancienne. 

L’influence de l’époque classique est présente et se traduit par un souci d’organisation de l’espace : tracé de voies, maillage large, et de régularité, encore contrarié par le relief : 
	. 6 à 9 mètres de dénivelé entre la rue de Bréa et la rue St 	Michel;
	. 2 à 4 mètres entre la rue St Michel et le quai de Monléon. 

L’architecture est de facture classique. 
Le XIXe siècle et le début du XXe siècle apportent une note frivole et une modénature jusqu’alors limitée aux corniches moulurées, à quelques bandeaux ou pilastres engagés peu saillants. 

Cette époque se distingue par un apport d’éléments de décors en façade : frontons, appuis, linteaux et encadrements de baies saillants et moulures, colonnades, arcades, balustrades maçonnées masquant les couvertures, médaillons et panneaux de plâtre moulés, etc... 

C - LE QUARTIER ST JULIEN-VICTORIA

Au débouché de la porte Nord de la ville intra-muros, passe la porte St Julien, le flanc de colline était occupé jusqu’à la fin du XIXe siècle par des cultures d’agrumes et d’oliviers en terrasse. 

L’implantation de l’hôpital et de quelques vastes “ maisons ” en front de mer constituent la première urbanisation continue de la baie de Garavan. 

Ce développement de la fin du XIXe siècle s’accompagne de la réalisation de vastes villas, entourées de merveilleux jardins en terrasse, sur tout le flanc de colline dominant la mer. 

Cette bande bâtie est encore tributaire des forts dénivelés. 

Les constructions sur le quai présentent une seule façade, les arrières étant adossés à la colline : 15 mètres de dénivelés entre le square Victoria et l’avenue Laurenti. 

L’hôpital est implanté sur une terrasse un peu plus large. Il domine nettement le rivage et sa silhouette compte énormément dans la lecture de l’ensemble. 

II - L’ANALYSE DU PAYSAGE URBAIN

Cette étude est une "lecture" critique de l'ensemble des éléments constituant le paysage urbain. Elle traite de la peau bordant le vide, c'est à dire des façades et des clôtures, et de l'espace libre public déterminé par ces éléments verticaux. 

Pour chacun des quartiers, le Secteur Sauvegardé a été décomposé en "parcours urbains" constituant des entités relativement homogènes.  On trouve : la Vieille Ville, le quartier des Pêcheurs, le quartier de Bréa, et le quartier Saint Julien Victoria.

L'analyse a été établie à partir de fiches d'enquêtes et de remarques relevées in situ, portant sur l'aspect, le fonctionnement, l'occupation des lieux, et proposant également des remèdes, ou propositions d'aménagements et de mise en valeur. 

Il est évident que ceci ne constitue pas un projet, mais pose simplement les bases des problèmes à traiter, les moyens d'y remédier qui viennent à l'esprit "in situ" et ponctuellement. 

Le présent chapitre présente la démarche et les thèmes traités dans la fiche d’enquête. 

Les parcours font l’objet d’un dossier annexe, ayant étayé les plans de synthèse du paysage urbain. 

Pour chacun des parcours on trouve : 

- Une fiche d'enquête portant sur des tronçons de parcours, repérés sur un plan. 

- Une liste d'observations par tronçon. 

- Des planches de photos présentées dans le sens du parcours, et légendées. 

- Des plans de synthèse de l'enquête et des propositions. 

A - LA FICHE D'ENQUETE

. Les thèmes abordés sont très variés et peuvent être classifiés selon trois champs : 
a - Le type d'espace, l'aspect, la perception que l'on en a. 
b - L'occupation et l'utilisation de l'espace public.
c - La valeur d'ensemble et les aménagements à prévoir, constituant une synthèse.

Les analyses concernant le type d'espaces, l'aspect et la perception se basent  sur le relief et la peau bordant le vide. Dans ce thème on traite les aspects suivants : le dénivelé, l'ouverture de l'espace, le type d'espace urbain, les effets visuels et pittoresques, la perméabilité des fronts (façades et clôture) bordant le vide, les vues vers l'intérieur, les fonds de vue...
	
Les analyses portant sur le traitement du sol, l'occupation et l'utilisation de l'espace public se basent sur l'aspect et l'occupation de l'espace public, et traitent des thèmes suivants : Le type de voie, le relief de l'espace en creux les matériaux, leur homogénéité et leur accord par rapport à l'environnement, le mobilier urbain et accessoires divers, l'éclairage, l'extension des activités commerciales sur l'espace public, la place de la voiture et du piéton, le stationnement et enfin, la valeur d'ensemble et les aménagements à prévoir.

Ces dernières rubriques synthétise les constats précédents, en proposant une valeur urbaine actuelle, mais surtout potentielle.

La valeur urbaine actuelle qualifie l'espace et les parois le bordant; la valeur potentielle indique si ces derniers peuvent, après des interventions visant améliorer leur traitement et leur aspect, présenter une valeur supérieure. 
Les interventions peuvent porter sur :
. le type d'occupation de l'espace public
. le traitement de sol,
. une meilleure intégration et une harmonisation du mobilier urbain, de l’éclairage public, de la signalétique, des pré-enseignes,
. l'application de la loi sur l'affichage dans le secteur sauvegardé,
. la disparition des réseaux sur les façades,
. l'organisation et le traitement des extensions commerciales,
. le traitement des devantures commerciales et des enseignes...

De ces rubriques découle le devenir de l'aménagement de l'espace  à conserver totalement ou en partie, à restaurer, à améliorer ou recomposer.

B- LES OBSERVATIONS

Les observations ont deux buts majeurs : 

. décrire de façon plus précise les espaces traités, afin de mettre l'accent sur les dysfonctionnements. Qualifier les lieux de façon particulière, et enfin faire ressentir des ambiances urbaines.

. proposer des réponses soit ponctuelles, soit globales aux dysfonctionnement. Il convient de préciser que ces options ne sont qu'indicatives, et doivent faire l'objet d'études particulières et précises, en tant voulu.

C- LES PLANCHES DE PHOTOS

Les planches de photos illustrent les lieux étudiés, en proposant un parcours collant à celui des fiches d'analyse et aux observations. Elles comportent des vues générales, destinées à faire comprendre le site, et des points particuliers mettant l'accent soit sur les aspects qualitatifs, soit sur les dysfonctionnements.

D - LES PLANS DE SYNTHESE DE L'ENQUETE
ET DES PROPOSITIONS

Les plans de synthèse portent sur les thèmes abordés dans la fiche d'enquête.

Le type d'espaces, l'aspect et les perceptions sont synthétisés par les plans suivants : (voir point 1 de l'analyse de la fiche d'enquête du présent document)

. Le plan  "Intérêt du parcours" : dans lequel sont mis en évidence les points de décisions ponctuant les déplacements.

. Le plan "Perceptions visuelles": dans lequel sont analysés et décortiqués les éléments produisant une perception particulière :
. les appels : ouverture visuelle vers des lointains de qualité
. les vues cadrées vers des éléments bâtis : cadrage à partir de rues ou ruelles dont le fond est bâti.
. les vues cadrées par un "trou de serrure" : indique les cadrages très serrés offerts par des porches ou passages sous voûtes par exemple
. l'ondulation du bâti, s'oppose aux alignements rectilignes, en dirigeant le regard
. le front végétal : situe la végétation à forte présence
. les repères majeurs : sont les éléments bâtis ou végétaux marquant le paysage urbain
. les fonds de vue immédiats bâtis : sont les écrans verticaux s'appréhendant directement
. les éléments restreignant le champ visuel : sont les écrans verticaux limitant l'espace
. les espaces pincés : sont les ruelles étroites cadrant les vues.

. le plan "effets pittoresques" : synthétise les espaces à effets visuels très qualitatif, ils correspondent généralement aux espaces complexes de la vieille ville.

Pour le thème définissant "l'occupation et l'utilisation de l'espace public", (voir point 2 de l'analyse de la fiche d'enquête du présent document) un plan concernant "l'étendue des surfaces commerciales sur le domaine public" est établi. Il permet de mesurer l'importance de ces emprises, dans les secteurs les plus commerçants. 

Enfin, la valeur d'ensemble (voir point 3 de l'analyse de la fiche d'enquête du présent document), est synthétisée par deux plans situant la "valeur urbaine actuelle" et la "valeur urbaine potentielle" des espaces libres publics, présentes dans le chapitre suivant. 

III - SYNTHESE DU PAYSAGE URBAIN

Les analyses précédentes nous ont permis d’établir des documents de synthèse portant sur : 

. La valeur urbaine actuelle et potentielle des espaces libres
. Les éléments physiques qualifiant le paysage urbain. 

La valeur urbaine actuelle des espaces libres découle directement des enquêtes effectuées dans les parcours et porte un jugement de valeur sur la qualité des espaces. 

Les espaces majeurs correspondent à deux places très qualitatives dont le traitement et le type d’occupation sont aujourd’hui relativement satisfaisants, même si des interventions de restaurations sont nécessaires. 

Les espaces qualifiés de fidèles sont ceux qui ont subi des altérations, mais dont la requalification est envisageable par des interventions de retraitement du sol et de “ nettoyage ” des éléments parasites ayant, au fil du temps, encombré l’espace public et altéré son image. 

Les espaces à retraiter sont de deux types : 

. Les dessertes : voies d’accès, ruelles et impasses de la Vieille Ville, très dégradés, devant retrouver un aspect qualitatif, mais dont le fonctionnement n’est pas à remettre en cause. 

. Les espaces urbains de distribution et de rotule constitués par le contournement du quartier des Pêcheurs et le Quai Bonaparte ainsi que les places les accompagnant. Ils doivent faire l’objet d’interventions lourdes, mettant en cause le fonctionnement actuel et l’ensemble du traitement de l’espace. Ceci induit également une réflexion sur le port et la plage : circulation, stationnement, accès, animations ...

Le plan de valeur urbaine potentielle indique les possibilités d’évolution des espaces, après réaménagement. A terme, l’ensemble des espaces traités doit avoir une qualité urbaine satisfaisante. 

Les espaces majeurs représentent l’armature urbaine très forte du périmètre du Secteur Sauvegardé et seront traités de façon très qualitative. 

Les espaces fidèles sont en harmonie avec l’environnement, tout en restant le support de fonctions nécessaires à la vie urbaine : circulation, stationnement, activité commerciale. 

Le but des aménagements doit être de favoriser la mise en valeur du site, tout en maintenant l’activité qui fait la Ville. 

Le plan des éléments physiques qualifiant le paysage est un constat. Il synthétise l’ensemble des analyses présentées dans le dossier et fait apparaître : 

1 - Les éléments bâtis ou végétaux attirant, arrêtant ou cadrant le regard : 

. les repères majeurs que sont les églises, en position dominante, conférant un effet d’élévation à l’ensemble; 

. les fonds de vue immédiats : fronts bâtis très hauts, constituant la façade urbaine de premier plan; 

. les éléments restreignant le champ visuel : fronts bâtis perceptibles, soit dans les cheminements au coeur de la Ville, soit en vision plus lointaine, dans l’étagement des fronts bâtis successifs qu’offre la perception de la Vieille Ville;

. les fronts constitués de végétation très présente. 

2 - Les perceptions visuelles à partir de l’espace public. Notion très importante eu égard au relief et à la présence de la mer, offrant des possibilités d’approches visuelles, de la Ville vers l’eau et inversement.

Trois types d’appels vers des fonds de vue lointains ont été répertoriés: 

- Des appels depuis la Vieille Ville vers le grand paysage, à partir de la percée de la place St Michel, du cimetière et très ponctuellement dans la Vieille Ville elle-même; et à partir des espaces très dégagés des quais, du boulevard de Garavan vers l’Est et de la montée du Souvenir vers l’Ouest. 

- Des appels depuis les espaces gagnés sur la mer : les jetées, terre-pleins et plages, offrant des points de vue remarquables sur l’ensemble urbain. 

- Des appels ponctuels à l’intérieur de la Ville, le regard étant attiré vers des fonds de vue très qualitatifs cadrés. 

Ce plan est à mettre en relation avec la troisième dimension, étudiée dans l’étude spécifique de la façade Est de la Vieille Ville, annexée au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. 

CHAPITRE IV

L’ARCHITECTURE DOMESTIQUE

 
I - METHODOLOGIE DES ENQUETES SUR LE PARCELLAIRE ET LES IMMEUBLES

A - PRESENTATION GENERALE

L'une des caractéristiques majeures des études de Secteurs Sauvegardés est de s'attacher tout particulièrement à l'analyse des immeubles. Dans ce but, il a été établi une fiche d'enquête dont la plus grande partie est à remplir sur le terrain.
Cette fiche est informatisée dans une base de données, ce qui permet des utilisations et des mises en formes multiples.

La fiche apporte la connaissance du bâti :
Elle permet d'analyser de façon très précise les caractères de l'architecture, en effectuant des tris sélectifs, simples ou à critères multiples et de ses composants, tant extérieurs qu'intérieurs.

La fiche peut être un outil de gestion :
Prise à l'unité, elle sera pour les gestionnaires des documents d'urbanisme, un outil utile lors de demandes d'autorisation de travaux.
Mise à jour en fonction des modifications, elle peut permettre de suivre l'évolution du bâti dans le centre historique.

Enfin, la base de données permet d'extraire quelques uns des critères étudiés, afin de répondre à une demande particulière. 

La fiche est un outil d'analyse très fine du bâti et de ses composants 
.

Cette fonction est particulièrement intéressante, car elle permet de définir la fréquence d'apparition des éléments analysés, et ainsi d'étayer les hypothèses émises d'une façon subjective. Par exemple, une promenade dans la Vieille Ville fait apparaître comme une constante la présence de volets persiennés, un tri sur environ 1/3 des immeubles indique qu'environ 75% possèdent ce type d'occultation sur une façade, et que 26% le possèdent sur deux façades.
 
Enfin des critères à caractère urbain permettent de définir ce qui constitue l'image actuelle de la ville, et de la typifier, par exemple la proportion d'espaces libres privatifs ou l'implantation du bâti sur la parcelle.

L’étude a été réalisée par quartiers, selon le découpage suivant :

1 - la Vieille Ville
2 - le quartier des Pécheurs
3 - le quartier de Bréa
4 - le quartier Saint Julien Victoria

Cette méthode présente l’avantage de travailler sur des entités homogènes, sur le plan historique et paysager.  

Le détail des analyses par quartier, avec les tableaux et la cartographie est donné en annexe et la synthèse globale fait l’objet du chapitre suivant. 

B - LE CONTENU DE LA FICHE D'ENQUETE

Ce chapitre, présenté ici de façon très synthétique, est traité dans le détail dans l’annexe portant sur l’architecture domestique. 

1 - LA PARCELLE

Il a paru important de ne pas traiter le bâtiment comme une entité isolée, mais de le replacer dans son contexte spatial. Dans ce but l'enquête prend en compte la parcelle comme entité de base, sur laquelle s'organisent les constructions et les espaces libres privatifs, et à partir de laquelle s'effectuent les relations entre public et privé, par l'intermédiaire de parois pleines (murs ou clôture opaques), ou perméables (clôtures ajourées ou limites non matérialisées)

2 - L'ANALYSE DU BATI

a - le bâtiment principal

Le bâtiment principal fait l'objet des analyses les plus poussées, allant de son insertion dans le site, à ses détails constructifs ou son occupation. Il s'agit à terme, de définir sa qualité intrinsèque ou son appartenance à un ensemble, pour pouvoir le classer par rapport à la légende type du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. Ceci sans perdre de vue les potentialités d'évolution, soit de l'entité, soit de l'ensemble urbain.

b - Les façades

Les façades du bâtiment sont analysées plus ou moins finement, en fonction de leur importance et de leur emplacement par rapport à l'espace public. Pour les façades principales, les thèmes suivants sont abordés :

La qualification de la façade par rapport à l'espace public, son aspect et son traitement

. le nu et la largeur de la façade

. Le traitement du rez-de-chaussée : comprend-il des arcades, une devanture commerciale, un soubassement, est-il dans la continuité des étages. La rubrique suivante informe sur sa qualité esthétique.

. La modénature qui informe sur les éléments de structure ou de décor animant la façade.

. Les matériaux et la couleur

. La rythmique et la décroissance des percements, le rapport plein/vide donné par la décroissance des baies. 

Sont ensuite décrits les éléments d'accompagnement de la structure de la façade :

. Les fenêtres

. L'occultation des baies et les balcons et balconnets. 

Est également pris en compte le décor, peint ou en relief, ainsi que les devantures commerciales participant à l’animation de l’espace public. 

c - La couverture

Le dernier élément d'analyse du bâtiment est la couverture. Les dénivelés importants de la ville induisent des perceptions majeures des toits de la Vieille Ville, à partir des points hauts. Il convient d'être particulièrement vigilant quant à leur traitement. Sont répertoriées les rubriques suivantes :

. Le volume

. Les  matériaux : tuile canal ou mécanique

. Le couronnement : informe sur les particularités de l'étage supérieur ou du comble. 

II - SYNTHESE DE L’ETUDE
DU PARCELLAIRE ET DES IMMEUBLES

A - LES QUARTIERS

Le secteur d'étude est divisé en îlots correspondant à ceux de l'INSEE établis pour les recensements. 
La synthèse porte sur l’ensemble du secteur sauvegardé, elle est établie à partir des études détaillées par quartier. 

1 - La Vieille Ville
L'étude porte sur 240 immeubles répartis comme suit : 
Ilots : 	AX  53	AX 54		AX 57		
	    86		   128		   26		  

La Vieille Ville intra muros, s’étend de la porte Saint Antoine au sud, à la porte Saint Julien au nord, et du quai Bonaparte à l'est au cimetière du château à l'ouest. Les immeubles sont à vocation essentiellement résidentielle, seul le front bâti donnant sur le quai Bonaparte, et dans une moindre mesure, la rue Longue, comportent des commerces et des locaux d'activités.

On rencontre deux principaux types d'immeubles : 

. Des maisons et immeubles de ville, formant des îlots extrêmement denses, à l'architecture très sobre. Ceux-ci forment la part la plus importante de ce patrimoine bâti. 

. Quelques hôtels particuliers XVIe et XVIIe, situés entre la rue Longue et le quai Bonaparte, ayant été très remaniés lors de l'ouverture coté mer de la façade ayant à l'origine, une vocation défensive.

2 - Le quartier des Pêcheurs
L'étude porte sur 85 immeubles répartis comme suit : 

Ilots : 	AX 34		AX 56		AX 58		AX 59	
	    4		   16		   15		   32
	AX 60		AX 26
	   15		    3

L'étude porte sur sept îlots INSEE : 3 îlots couvrent l'entité la plus ancienne du quartier des Pêcheurs, du petit port à l'Ouest du bastion : AX 58, AX 59, AX 6O; les îlots AX 56, AX 34, AX 35 et AY 26 sont situés entre la rue St Michel et la mer, au Sud. 
L'îlot AX 35 ne comporte que le marché couvert, il ne fera donc pas partie de notre enquête à l'immeuble. Les autres îlots comptent des immeubles à vocation de commerce et de logement.

On rencontre deux principaux types d'immeubles du Secteur Sauvegardé : 
. Des maisons et immeubles de la vieille ville, formant des îlots extrêmement denses, à l'architecture très sobre. Ceux-ci forment la part la plus importante de ce patrimoine bâti. 
. Des immeubles de la fin du XIXe siècle, le long de la rue St Michel et de la Place Georges Clémenceau, au riche décor en relief. 

3 - Le quartier de Bréa
L'étude porte sur 112 immeubles répartis comme suit : 

Ilots :
AY 12		AY 26 partiel		AX 38		AX 39	       AX 40
    8		        6			    18		     5		    8
	AX 44 partiel		AX 48		AX 49		AX 51	
		13		   34 		   11		   9	  
Dans l’étude, les îlots AY 12, AY 26 sont partiellement pris en compte.
Cet ensemble couvre les extensions de la Vieille Ville intra muros, du XVIIème au XIXème siècle, de la porte Saint Antoine à l'est, à la place Clémenceau à l'ouest, la rue Saint Michel au sud, à la Montée du Souvenir au nord.

On rencontre deux principaux types d'immeubles : 

. Des maisons et immeubles de ville, à l'architecture très sobre. On les trouve sur l'arrière de la colline du château, entre la montée du Souvenir et le Val de Menton, le long des rues de la Conception et du Palmier. Leur typologie est identiques à celle des immeubles de la vieille ville.

. Des hôtels particuliers construits entre le XVIIe et le XIXe siècle, situés entre la rue Saint Michel et la rue de Bréa. Ce quartier, urbanisé à l'époque classique, à été lotis selon les critères modernes, parcellaire large, les îlots épais comportent quelques jardins, à l'usage exclusifs de certains bâtiments.

4 - Le quartier Saint Julien Victoria
L'étude porte sur 33 immeubles ou villas répartis comme suit : 

Ilots : 	 AV 12				AV 13
	      6					    27  

L'étude porte partiellement sur ces deux îlots INSEE.
Cet ensemble couvre les extensions de la Vieille Ville intra muros, de la fin du XIXe au début XXe siècle, de la Place du Cimetière et la Place Saint Julien au sud, au Square Victoria à l'est,  au chemin du Trabuquet à l'ouest et au nord.

On rencontre deux principaux types d'immeubles : 

. Des maisons et immeubles de ville. On les trouve aux abords de la rue Longue au niveau de la Place  Saint Julien et bordant le Square Victoria. Leur typologie est en partie identique à celle de la vieille ville pour les immeubles situés sur la Place Saint Julien ouvrant sur la rue Longue. Ceux du square Victoria sont récents, ils correspondent à l'extension XIXe, vers le coteau de Garavan.

. Des villas construites entre la fin du XIXe siècle et le milieu du XXe siècle situées sur le Boulevard de Garavan et le chemin du Trabuquet. Ce quartier, urbanisé à l'époque de l'essor de la station balnéaire, à été lotis selon les critères modernes, parcellaire large, les îlots épais comportent quelques jardins, à l'usage exclusif de certaines villas.

Les fiches d'analyse décrivent de façon précise l'ensemble des données urbaines et architecturales concernant chaque parcelle construite (voir note explicative concernant les enquêtes à la parcelle et à l'immeuble). 

A partir de ces enquêtes, ont été effectués des tris permettant de mettre en lumière les spécificités du quartier étudié. 

Pour chacun des quartiers, certains des tableaux de tris ont été traduits en carte, afin d'ajouter la notion de répartition géographique, qui apporte un éclairage supplémentaire (voir annexe architecturale).

B - LES ANALYSES CONCERNANT LA PARCELLE

Ces données concernant la parcelle conduisent aux conclusions suivantes : 

Pour la Vieille Ville, les îlots sont extrêmement denses (voir le plan suivant “ densité du bâti ”), avec pratiquement aucun espace libre privatif, à l'exception de quelques jardins et cours aux limites Nord et Ouest de l'ancienne enceinte de ville.
Les îlots s'étirent en longueur du nord au sud, perpendiculairement à la ligne de plus grande pente. Ils sont constitués d'un assemblage de parcelles traversantes, s'étageant en escalier sur  la colline. 
Les bâtiments principaux occupent la totalité de la parcelle, avec une double orientation.
La densité très forte liée à une épaisseur très importante du bâti, pouvant aller jusqu'à 25 mètres, ainsi que la difficulté d'accès due au dénivelé rendent extrêmement difficile les interventions.
Le plan  “ taille des parcelles ” indique que la majorité des parcelles de la vieille ville et du quartier des pêcheurs ont une superficie très faible comprise entre 20 et 110 m2 au sol pour les mêmes raisons évoquées précédemment (forte pente,  bâti constitué de maisons  de ville très modestes essentiellement situées vers le haut de la vieille ville entre la rue Longue et la rue du Vieux Château et dans le quartier des Pêcheurs dans sa partie la plus ancienne, rues du Bastion, Ciapetta et des Marins).

Pour le quartier des Pêcheurs, les îlots sont très morcelés, les parcelles d'angles ou traversantes sont largement majoritaires, les bâtiments présentent alors 2, voire 3 façades sur l'espace public. 
Les dénivelés sont peu importants et la majorité des parcelles est desservie à niveau. 
La densité extrême peut être un handicap à l'occupation des immeubles; par contre, la facilité d'accès et le dégagement offerts par de vastes espaces publics constituent, pour les îlots compris entre la rue Saint Michel et le marché, des atouts certains. 

Pour le quartier de Bréa, on constate que malgré l'image aéré qu'offre le plan, la moitié des immeubles occupe la totalité de la parcelle, et n'offre qu'une façade sur rue. Les coeurs îlots libres ne profitent qu'à un nombre très limité d'immeubles, et même les hôtels particuliers ont rarement un jardin.
Cette état de fait peut être un handicap à la réutilisation des immeubles. Dans certains cas, il pourrait être envisageable de regrouper des parcelles, afin de réaliser une meilleure répartition des espaces libres, et l'ouverture des façades arrières d'immeubles enclavés.
La superficie des parcelles varient énormément, de 20 à 3720 m2. On trouve les plus petites parcelles dans les parties les plus anciennes du secteur : la traverse de la rue de Bréa, les rues de la Conception, du Grenadier et du Palmier, zones  comprenant le bâti le plus modeste. Dans les parties basses du secteur moins pentues, et à l’architecture plus nobles (les hotels particuliers de la rue de Bréa après son percement, ainsi que la rue Saint Michel,  la Place Clémenceau, et les rues Trenca, Guyau, Galliéni et la Montée du Souvenir...) la superficie des  parcelles est plus importante (on note beaucoup de parcelles de plus de 500 m2).

Pour le quartier Saint Julien Victoria : ce secteur assure la transition entre la ville médiévale et le quartier neuf de Garavan, se déployant jusqu'à la frontière italienne. Sa typologie est mixte, et largement dépendante du relief. 
On constate que le tiers des immeubles occupe la totalité de la parcelle, et n'offre qu'une façade sur rue.  Néanmoins, les deux tiers restant présentent un espace libre ( terrasse, jardin et jardin suspendu). Malgré une pente importante, les parcelles sont  plus
grandes (330 m2 et plus), tissu essentiellement constitué de villa (dans la partie haute du secteur) accompagnée de jardins en terrasses.

C - DONNEES CONCERNANT L'IMMEUBLE

1 - LA TYPOLOGIE DU BÂTI

La typologie du bâti porte sur l'affectation originelle connue ou supposée des édifices. Si l'occupation actuelle est différente, l'organisation intérieure et l'aspect architectural extérieur ont été dictés par l'utilisation prévue lors de la construction, et se lisent ou se devinent généralement dans les structures actuelles. 

La typologie du bâti de la Vieille Ville, du quartier des Pêcheurs et du quartier de Bréa comporte deux catégories très nettement dominantes : 
. Les maisons de ville,
. Les immeubles de rapport.

Les maisons de ville représentent 67% du bâti de la Vieille Ville, 30% de celui du quartier des Pêcheurs, et 40% du quartier de Bréa. Elles correspondent au noyau le plus ancien de la ville médiévale, établit au pied du château, et descendant vers la mer au fil du temps, ainsi que sur le flanc ouest de la colline du château (rues du Palmier, de la Conception, partie haute de la traverse de Bréa).
Ce sont des constructions de petites dimensions, à l'architecture relativement précaire, sans qualité architecturale individuelle, mais représentatives par leur valeur d'ensemble.

Dans la Vieille Ville, on trouve environ 30% d'immeubles de rapport, essentiellement situés de part et d'autre de la rue Longue, ainsi que le long de la rue de Bréa, dont une partie est couverte par le secteur. Ce sont des bâtiments à caractère urbain affirmé, représentatifs de l'architecture XVI, XVII et XVIIIe du secteur sauvegardé.

Deux hôtels particuliers sont situés rue Longue :
. Au n° 123, le palais des Princes, construit par Jean 1er, seigneur de Monaco et de Menton au XVe siècle, agrandi en 1650 par Honoré II.
. Au n°  43, 45 , l'hôtel Pretti, édifié en 1533, dont la façade a été remaniée au XVIIe siècle
Enfin, dans la catégorie édifice religieux est répertorié l'église Saint Michel.

Pour le quartier des Pêcheurs, les immeubles de rapport représentent pratiquement 65% du bâti, et correspondent aux constructions comportant à l'origine plusieurs logements. Ils constituent une part importante du coeur du quartier, et le long de la rue Saint Michel. Certains de ces immeubles portent le nom de la famille les ayant édifiés, et sont dénommés "maison". 

On trouve quatre hôtels particuliers : 
. l'hôtel Adhémar de Lantagnac, 24 rue Saint Michel, construit au début du XVIIIe siècle, dont l'ancien jardin est occulté par des constructions parasites. 
. la maison Morelli di Popolo-Ardoïno, situé au 22 rue Saint Michel, actuel presbytère de la paroisse Saint Michel. 
. la maison Trenca de Monléon, 14 et 16 place Georges Clémenceau, construite en 1780. 
. la maison Albini, 5 rue Ciappetta, construite au XVIIIe siècle par l'agent de finances de la principauté de Monaco. Une partie de l'immeuble est vendue en 1857 à la Compagnie des Filles de la Charité de Saint Vincent de Paul. Elle abrite aujourd'hui la Maison du Patrimoine. 

Enfin, un bâtiment appartenant à la catégorie édifice public : le marché couvert, construit en 1898 par l'architecte Adrien Rey. 

Pour le quartier de Bréa, on note environ 55% d'immeubles de rapport, essentiellement situés entre les rues Saint Michel et Bréa, dans la partie plate de l'extension classique, mais aussi à la limite ouest du secteur sauvegardé (rues Trenca, Guyau, de la République, Piéta, et l'avenue du Général Galliéni). Ce sont des bâtiments à caractère urbain affirmé, représentatifs de l'architecture des XVII, XVIII et XIXe siècles.

On trouve cinq hôtels particuliers, situés rue de Bréa et rue Saint Michel, représentatifs des constructions classiques urbaines.

La typologie du bâti du quartier Victoria Garavan est sensiblement différente de celles des autres quartiers. Les villas dominent, avec 58% du bâti, et se trouvent en partie haute du secteur, entre le chemin du Trabuquet et le Boulevard de Garavan.
Ce sont des constructions de moyennes dimensions, sans qualité architecturale propre, mais représentatives de l'évolution urbaine liée à l'essor de la station balnéaire à la fin du siècle dernier.

On trouve environ 39% d'immeubles de rapport, essentiellement situés place Saint Julien et square Victoria. Ce sont des bâtiments à caractère urbain affirmé, représentatifs de l'architecture de la fin du XIXe et début XXe siècle.

2 - LES ACCES

Le niveau des accès des constructions :
Le fort dénivelé de certains espaces du Secteur Sauvegardé, en particulier dans la Vieille Ville, nous conduit à étudier si les accès aux immeubles sont au niveau de la rue, c'est ici le cas pour presque les trois quart des immeubles, ou desservis par un escalier donnant sur l'espace public.
La répartition géographique indique que c'est dans la partie la plus escarpée de la Vieille Ville, et la plus dense des quartiers des Pécheurs et de Bréa, que les accès avec escaliers sont le plus fréquents, dans les ruelles étroites, comportant elles-mêmes des emmarchements ou des pas d'âne.  

L'accès principal 
Dans l’ensemble du secteur sauvegardé, tous les étages sont desservis indépendamment du rez-de-chaussée, occupé par des locaux commerciaux ou d'activité, dans les parties les plus animées, ou par des caves et des remises. Ceci est particulièrement important car les étages peuvent être habités, sans problème de desserte.
La majorité des accès est implantée sur une mitoyenneté (environ 80% des cas). Ceci s'explique par le fait que les parcelles sont étroites, les circulations sont donc rejetées sur un côté. L'accès centré se rencontre sur les  façades les plus larges des immeubles de rapport du XVIIIe et XIXe siècles.

La majorité des bâtiments n’a qu'un accès sur espace public, sauf dans la Vieille Ville où les doubles accès représentent 60% des cas. Ce sont généralement des immeubles traversants, donnant sur une rue haute et une rue basse, avec parfois une désolidarisation totale des surfaces : desserte des niveaux bas par la rue basse, et des niveaux supérieurs par la rue haute.

  3 - nombre de niveauX et volume des bâtiments 

Le dénivelé très fort de certains espaces combiné aux parcelles traversantes ou d'angle nous a amené à repérer les immeubles dont les façades sont au même niveau de sol, de ceux présentant des façades opposées à des niveaux de terrain différents, correspondant aux parcelles traversantes,  entraînant des décalages de un, voire deux niveaux. Dans la Vieille Ville, ils représentent la majorité, avec 75% des immeubles, alors que dans les autres quartiers, ils ne représente qu’environ 10%.

Pour la Vieille Ville, la répartition géographique montre que les bâtiments les plus élevés (R+5 et plus), sont situés dans la partie basse, le long du quai Bonaparte et de la rue Longue. C'est le long de ces axes majeurs, que l'on trouve les immeubles les plus urbains. En avant des façades du quai, on lit le soubassement à arcades découpant l'ancien nu de la façade, avant la construction du quai.

Au fur et à mesure que l'on monte dans la Vieille Ville, les constructions perdent leur caractère urbain et sont de moins en moins élevées. Le fort dénivelé induit des décalages de plusieurs niveaux, il s'ensuit une dichotomie entre l'aspect architectural des façades d'un même immeuble, présentant par exemple trois étages sur la rue basse, et un seul sur la rue haute.
L'extrême densité associée à des hauteur et un dénivelé très important, dessinent l'image d'un quartier très compact, dans lequel seuls les étages supérieurs peuvent éventuellement bénéficier de lumière et de vue.

Pour le quartier des Pêcheurs, les bâtiments les plus élevés (R+4 et R+5), sont situés dans la partie la plus dense du quartier : autour des places des Fours et Borfica. La hauteur importante, liée à l'étroitesse des rues, contribue au manque d'éclairement à l'intérieur des immeubles, et explique les problèmes d'habitabilité rencontrés. 
La hauteur moyenne est de trois à quatre étages, étant donné que les hauteurs sous plafond sont souvent importantes, les hauteurs à l'égout de couverture varient entre 12 et 17 mètres.
Le quartier est  très compact dans la partie ou la trame viaire est la plus resserrée, moins dense mais très urbain dans la partie plus récente.

Pour le quartier de Bréa, la répartition géographique indique que les bâtiments les plus élevés (R+3 et plus), sont situés dans la partie basse de ce secteur, le long du quai de Monléon et de la rue Saint Michel. Ils correspondent aux immeubles urbains de l'extension classique (rues Saint Michel, Trenca, de Bréa, et avenue du Général Galiéni). 
Au Nord, les constructions perdent leur caractère urbain et sont de moins en moins élevées. 
La morphologie  des îlots de ce secteur diffère des quartiers précédents, parcelles plus vastes, dénivelé moins important).

Pour le quartier Victoria, les bâtiments les plus hauts (R+3 et plus), sont situés le long du  Square Victoria et de la Place Saint Julien. Ils correspondent aux immeubles urbains de l'extension de la fin du XIXe siècle. 
Au nord , les constructions sont à caractère résidentiel, et comptent au maximum deux étages, dans un tissu aéré. Les deux tiers des parcelles possèdent un jardin, et la typologie du bâti est radicalement différente.

La cohérence des volumes est dictée par le nombre de niveaux des constructions, Les volumes sont, dans presque tous les cas, cohérents, c'est-à-dire fidèles à la volumétrie du quartier, et en relation homogène les uns par rapport aux autres. Quelques volumes sont considérés comme trop haut, et pourrait faire l'objet d'un écrêtement; quelques autres sont trop bas, et pourraient éventuellement être surélevés. 

4 - L’occupation des immeubles

Le type d'occupation des rez de chaussée et des étages est établi à partir des repérages sur le terrain et serait à croiser avec les données des recensements INSEE et des fichiers DGI.

L'occupation des rez-de-chaussée est dépendante de la situation géographique de l'immeuble. Dans la Vieille Ville, le coeur ancien du quartier des Pêcheurs, et le Nord du quartier de Bréa, les caves et dépôts sont largement majoritaires. Ils occupent les immeubles du tissu le plus dense, dans lequel les rez-de-chaussée sont inutilisables pour du logement, de par leur manque d'éclairement, ou pour des commerces ou activité, de par leur situation dans la ville (accès très difficile ou à l’écart des grands flux de circulation). 
Sur les franges de ces quartiers, quai Bonaparte, rue Saint Michel, et aux alentours du marché couvert, ainsi que dans la partie Sud du quartier de Bréa, l'occupation commerciale et les cafés ou restaurants, sont fortement représentés. Enfin, on note une occupation par des logements à rez-de-chaussée non négligeable, dans les parties hautes de la Vieille Ville et la présence de quelques garages, dans les parties accessibles aux véhicules.

Il existe un contraste très fort entre les quartiers antérieurs au XVIIe, à vocation d'habitation, et les quartiers classiques, dont les rez-de- chaussée participent très largement à l'animation et à la vie. Il y a également dualité  entre les commerces de bouches des abords du marché couvert, et les commerces anomaux de la rue Saint Michel, à la clientèle essentiellement touristique.

Dans le quartier Saint Julien Victoria L'occupation des rez-de- chaussées se repartit entre des logements pour moitié, des caves ou dépôts pour un quart, qui correspondent aux anciennes écuries des immeubles les plus anciens  situés dans la partie basse de ce secteur, des celliers et garages situés dans la partie résidentielle du boulevard Garavan.

Pratiquement tous les étages sont occupés par des logements.
La vocation d'habitat est très forte, malgré les problèmes d'habitabilité des lieux, dus aux forts dénivelés et au manque de lumière et de soleil.
L’analyse économique sur le logement, devant être réalisée dans le cadre de l’OPAH, apportera un éclairage sur le type de logements rencontrés : résidence principale ou secondaire, surface, disposition, habitabilité... permettant d'effectuer des choix sur le devenir de certains secteurs, aujourd'hui dévitalisés et non entretenus.

5 - les intérieurs des immeubles

Le Secteur Sauvegardé doit prendre en compte l'intérieur des immeubles présentant un intérêt architectural et historique. Nous avons pu pénétrer dans les parties communes d'environ la moitié des immeubles de la Vieille Ville, et analyser leur distribution horizontale et verticale. Il est à noter qu'il existe, en partie haute du quartier, une majorité de maisons unifamiliales, ne comportant pas de parties communes.

La distribution horizontale nous indique que dans la Vieille Ville et le quartier des Pêcheurs, moins de la moitié des immeubles présente un hall d'entrée ou un couloir, par contre, cette disposition se rencontre dans les trois quart des immeubles du quartier de Bréa, et tous ceux du quartier Saint Julien Victoria. Elles correspond généralement aux immeubles de rapport.

Pour la Vieille Ville, plus de la moitié des immeubles a un escalier démarrant directement au seuil, un quart pour le quartier des Pêcheurs. Enfin 10% comportent un escalier à l'extérieur, se prolongeant dans l'immeuble. 
Ces deux dernières dispositions ne se rencontrent pas dans les deux autres quartiers. Elles sont spécifiques aux maisons de ville occupant la partie centrale et dense. L'absence de parties communes pourra poser des problèmes lors du réaménagement des constructions, d'où l'intérêt de conserver les caves et dépôts en rez-de-chaussée, pouvant à terme, être utilisés pour recréer des halls et locaux communs pour un ou plusieurs immeubles.

La moitié de ces parties communes horizontales présente un intérêt esthétique moyen, quelques unes sont majeures, ce sont les halls des hôtels particuliers et vastes immeubles de rapport. Le reste est sans intérêt. 

Dans la Vieille Ville, les quartiers des Pêcheurs et de Bréa, les escaliers sont généralement implantés sur l'une des mitoyennetés, pour plus des trois quart des immeubles, moins d’un tiers a une distribution centrée (hôtels particuliers et grands immeubles de la rue de Bréa). 

Une typologie des escaliers a été établie. 

Ce sont en majorité (85% pour la Vieille Ville et la moitié pour les Pêcheurs) des escaliers droits, desservant latéralement des accès aux logements, et traversant de part en part l'immeuble, pour parfois ressortir dans la rue située au niveau haut. Ces escaliers sont très raides, et sont assimilables à des échelles de meuniers. Leur maintien risque parfois d'être difficilement possible, lors de réaménagements. 

On trouve  des escaliers "rampe sur rampe", essentiellement dans le quartier de Bréa, c'est à dire constitués de deux volées accolées, desservant des paliers droits. 

Les escaliers à cage vide, dégageant un jour central, ou à quartier tournant représentant chacun environ un huitième des types rencontrés.

Les escaliers droits se trouvent dans les immeubles (maisons de ville) les plus anciens du quartier dense, les autres types se rencontrent dans les immeubles de rapport, plus vastes ou plus cossus.

Pour le quartier Saint Julien Victoria, les escaliers ont une distribution centrée dans trois quart des cas (hôtels particuliers et grands immeubles), un quart est implanté sur l'une des mitoyennetés.
Les escaliers sont en majorité (63%) rampe sur rampe, c'est à dire constitués de deux volées accolées, desservant des paliers droits.
On trouve quelques escaliers à cage vide.

En ce qui concerne la qualité esthétique des escaliers,  la moitié est d'intérêt moyen, une quinzaine est de grande qualité, le restant est sans intérêt.

On peut en déduire que l'intérieur des immeubles est d'intérêt limité, à l'exception de quelques escaliers majeurs. Néanmoins, les dispositions et les matériaux traditionnels doivent être conservés et entretenus.

6 - LES FACADES PRINCIPALES

Les études synthétisées ici portent sur l'analyse d'une façade principale par bâtiment. Lorsqu’il existe un dénivelé, elle correspond dans la majorité des cas, à la façade donnant dans la rue la plus basse, donc celle présentant le plus de niveaux.
Dans le cas particulier de l'îlot compris entre le quai Bonaparte et la rue Longue, c'est la façade rue Longue qui a été prise en compte pour les raisons suivantes:
. historiquement, elle s'ouvre sur la voie majeure de la Vieille Ville, la façade quai Bonaparte étant battue par les flots, et ayant un caractère défensif.
. Le quai Bonaparte a fait l'objet d'une étude graphique très fine, permettant la gestion précise de son devenir, qui sera annexée aux documents du Secteur Sauvegardé.

Les autres façades des immeubles d'angle ou donnant sur deux rues ont également fait l'objet d'analyses similaires. Enfin, les pignons et façades secondaires sont décrites de façon plus sommaire.

Les plans verticaux de la façade font l’objet de la première analyse.
Si la façade comporte des décrochements verticalement, elle est dite discontinue. Cette disposition est rare, à l’exception du quai Bonaparte. La grande majorité ( 95% des façades) présente un seul plan vertical.

La largeur de la façade et le nombre de travées de fenêtres sont généralement interdépendants. 

Pour la Vieille Ville et le quartier des Pêcheurs, une bonne moitié des façades est étroite (moins de 6 mètres), Elles sont situées dans la ville médiévale. 

Les façades de largeur moyenne (de 6 à 12 mètres) représentent un bon tiers, et les larges (plus de 12 mètres) environ 15%. Cette dernière catégorie correspond aux immeubles de rapports ou hôtels particuliers des rues Longue et Saint Michel.

Pour le quartier de Bréa, du fait de la présence de grandes parcelles, d'immeubles de rapport et d’hôtels particuliers, les façades de largeur moyenne (de 6 à 12 mètres) et large (plus de 12 mètres)  représentent une majorité (70%). Elles sont situées essentiellement rue de Bréa, avenue Galliéni et rue Saint Michel. 
Les 30% de façades restantes sont étroites (moins de 6 m), et se trouvent dans la partie la plus ancienne du secteur  (rues du Palmier et de la Conception).

Pour le quartier Saint Julien Victoria, de grandes parcelles supportent des immeubles de rapport et des villas, les façades de largeur moyenne (de 6 à 12 mètres) et large (plus de 12 mètres)  représentent une majorité (94%). 

Cette première approche met en lumière une fois de plus une dichotomie importante entre la typologie des maisons de ville de la cité médiévale et des immeubles de rapport et hôtels particuliers de la ville classique.

Dans la ville médiévale, la faible largeur des façades, croisée avec la profondeur des bâtiments, pouvant dépasser 20 mètres, avec parfois deux orientations, met en évidence les difficultés d'éclairement à l'intérieur des immeubles, qui s'ajoute à celles induites par l'étroitesse des rues (voir analyses du paysage urbain).

7 - L'organisation de la façade

Sur les façades mentonnaises, simples ou ouvragées, les percements prennent une grande importance pour des raisons diverses :
. pour les façades simples, très lisses, l'équilibre tient dans  la répartition des baies, leur proportions et leur rapport à la surface du mur.
. pour les façades ouvragées, les percements sont inscrits dans le décor, et dictent son organisation.

Les éléments analysés sont : le nombre de travées de la façade, la rythmique des percements, la décroissance des baies en hauteur ou en largeur, enfin la proportion de surfaces pleines (le mur) par rapport aux surfaces vides (les fenêtres) de la façade.

Le nombre de travées 
On note une progression dans le nombre des travées, en fonction de la typologie du parcellaire.
La grande majorité des façades (84%) de la Vieille Ville compte une ou deux travées de percements. 
Pour le quartier des Pêcheurs, ce sont les façades à deux ou trois travées qui dominent (63%). 
Dans le quartier de Bréa, la moitié compte trois à cinq travées, cette proportion est des deux tiers dans le quartier Saint Julien Victoria.
Dans ces deux quartiers, les façades de plus de cinq travées représentent 20% du total.

La rythmique des percements indique si l'organisation des travées de fenêtres est symétrique par rapport à un axe, si les travées sont régulières, sans symétrie, ou sans ordonnance; les percements sont alors répartis de façon aléatoire, ou en une seule travée, ce qui exclue une classification.
Ici encore l’organisation est intimement liée au parcellaire.

Dans la Vieille Ville et le quartier des Pêcheurs, les deux tiers des façades ont des travées régulières, sans symétrie, un tiers sans ordonnance.
Par contre, dans les deux autres quartiers, l’organisation symétrique par rapport à un axe se rencontre dans un tiers des cas (façades larges) et les travées régulières représentent la moitié.

La répartition géographique montre que les immeubles les plus importants et les moins anciens, présentent des façades symétriques (architecture classique des immeubles de rapport et des hôtels particuliers). 

La décroissance des baies, en hauteur et en largeur se rencontre dans les deux types de façades, simples ou ouvragées, avec une grosse moitié ne présentant pas de décroissance, pour la Vieille Ville et les Pêcheurs. A l'origine, la décroissance était générale pour les façades simples, mais de nombreuses modifications de percements ont affecté et atténué ce phénomène.
Dans les quartiers de Bréa et Saint Julien Victoria, la majorité est à la non décroissance, phénomène spécifique aux façades postérieures au XVIIIe siècle.

Le rapport pleins / vides des façades fait apparaître une très nette prédominance des pleins sur les vides (95%). Les façades présentent donc plus de surface maçonnée que de surface de percements. Ce phénomène est en relation avec la typologie architecturale et l'époque de constructions des immeubles (les plus anciens étant les moins percés), et avec la taille importante des façades.

De l'ensemble des données concernant l'organisation des façades, on peut en retirer les indications générales suivantes :

La façade simple (maisons de ville) est organisée en travées régulières, suffisamment espacées pour que la surface du mur prédomine, et que les persiennes se rabattent sans se chevaucher. 

Les fenêtres, étroites et hautes, décroissent en taille dans les étages supérieurs, sauf si des modifications dans les proportions des baies sont intervenues, ce qui est souvent le cas. Ces altérations seront mises en évidences pour chacun des immeubles, dans la fiche d'analyse.

La façade ouvragée (immeubles de rapport, hôtels particuliers ou villas) est large, organisée en travées régulières, suffisamment espacées pour que la surface du mur prédomine, et que les persiennes, quand elles existent, se rabattent sans se chevaucher. 

Les fenêtres sont de taille identique. Dans tous les cas, les proportions des baies n’ont pas été modifiées, seuls  ont été réalisés quelques bouchements de baies. 

La décroissance est fonction du parti d'organisation de la façade et du décor, la hiérarchisation des étages n'existant plus dans les constructions de la fin du XIXe et du début du XXe. 

8 - le traitement du rez-DE- chaussée

Nous ne traitons pas ici des devantures commerciales dans leurs détails. Elles feront l'objet d'une étude spécifique sur l'ensemble du Secteur Sauvegardé, prenant en compte l'ensemble des devantures.

Une façade se lit du sol au bord du toit. Le rez-de-chaussée ne doit pas être dissocié de l'ensemble et être en harmonie avec les étages.

Le type de traitement rencontré est dépendant de l'occupation. 
Pour la Vieille Ville, hors quai Bonaparte, seulement 9% de façades comportent une ou plusieurs devantures commerciales 
Les quartiers des Pêcheurs et de Bréa comptent un quart d’immeubles avec commerces, regroupés dans les rues de l’hypercentre actif.
Pour le quartier Saint Julien Victoria, les commerces sont regroupés coté mer.

L'intégration des rez-de-chaussées à la façade  est très bonne lorsqu’il n’y a pas d’occupation commerciale, et que les travées de percement se retrouvent au rez-de-chaussée; très médiocre en cas de devanture commerciale, en particulier dans les rues les plus actives.

Il ressort de cette analyse que les rez-de-chaussées non commerciaux représentent la grande majorité, et qu'ils sont en harmonie avec le reste de la façade. Les règles du Secteur Sauvegardé doivent permettre de maintenir cet équilibre, en étant particulièrement vigilant sur le traitement des devantures des futurs commerces ou activités, ou la reconversion des caves et dépôts en parties communes d'immeubles.

9 - matériaux, modénature, décors
et menuiseries de la façade

Le matériau de façade est indiqué ici à partir de l'analyse visuelle. Des précisions seront apportées par l'étude spécifique sur les matériaux de construction et de revêtements de façade, réalisée parallèlement au Secteur Sauvegardé. 

La majorité des constructions est réalisée en moellons hourdés à la chaux, destinés à être enduit au mortier de chaux et éventuellement à recevoir une finition badigeonnée. Dans les dernières décennies, ces bâtiments ont été ravalés au mortier de ciment, peint dans la majorité des cas, mais encore trop souvent non peint. Ce type de ravalement est incompatible avec la structure de la construction, et peut entraîner des désordres (fissurage, infiltrations, imperméabilité trop importante favorisant les remontées d'humidité à l'intérieur...). D'autre part, l'aspect du ciment gris, non peint est peu esthétique. 
Un quart des immeubles du quartier comportent un enduit badigeonné traditionnel, ancien ou récent, plus conforme au type de ravalement souhaitable. 
Enfin, environ 10% des façades sont en moellons apparent.

Les éléments participant au décor et à l'animation de la façade sont de deux types : 

. Les éléments maçonnés de structure, auxquels un soin particulier de traitement est apporté: chaînes d'angle ou mitoyennes, encadrements de baies, bandeaux séparant les étages, corniches ou génoises.

. L'ensemble des menuiseries : portes, fenêtres, dispositifs d'occultation des baies.

La présence de modénature en façade est réservée aux immeubles de rapport, hôtel particuliers et villas des XVIII et XIXe siècles.

Traditionnellement, les maisons simples de la ville médiévale, couvertes en tuile canal, comportaient soit une génoise à un ou deux rangs, soit un simple débord de la dernière rangée de tuiles. 

Lors des réfections de couvertures, ces dispositifs ont souvent été remplacés par un débord plus important, en bois sur chevrons apparents, pouvant être travaillé aux extrémités; système employés pour les maisons et immeubles de la fin du XIXème et du début du XX ème, couvertes en tuiles mécaniques.

Les corniches "à l'italienne", ou moulurées, se rencontrent sur les maisons d'une certaine qualité, à partir du XVIIème siècle, dans la rue Longue et la rue de Bréa. 

Les corniches à modillons, très ouvragées et saillantes, sont fin XIXème, elles peuvent être doublées d'un débord de couverture sur chevrons.

Les menuiseries :

Les fenêtres sur les façades enquêtées sont pratiquement toutes en bois. On peut noter l'introduction du PVC et de l'aluminium, matériaux qui devront être proscrits du Secteur Sauvegardé.
Néanmoins dans environ 15% des cas, les menuiseries sont considérées comme discordantes, c'est à dire sans relation avec les fenêtres traditionnelles couramment employées (taille et répartition des carreaux, épaisseur des bois...).

L'occultation des baies  est traditionnellement réalisée par des persiennes à partisol (dans plus de trois quart des cas). Il faut comprendre ici que la façade concernée présente au minimum une baie avec une persienne, les autres baies pouvant en être munies. 

Environ 10% des façades possèdent des persiennes bois rabattables en tableau, dispositif traditionnel sur les façades ouvragées de la fin du XIXème siècle, comportant des encadrements de baies saillants, des appuis et des balconnets, rendant impossible le rabattement des persiennes sur la façade.

Les persiennes à partisol et rabattables en bois sont généralement en accord avec l'immeuble, les autres types d'occultation des baies sont considérés comme discordants. 

Les portes anciennes ont seules été repérées ici. On en trouve sur presque la moitié des immeubles, à planches croisées (ville médiévale) ou à cadres et panneaux (immeubles classiques). 

D - valeur architecturale de l'immeuble

L'ensemble des données analysées dans le présent document, complétées par les études historiques et de développement urbain, nous permettent de classifier les immeubles en fonction de leur valeur architecturale, actuelle ou potentielle. 
Elle doit se fonder sur leur aspect actuel et leur évolution par rapport à leur état originel : 

. supposé, pour les constructions traditionnelles simples, se référant aux critères constructifs détaillés dans les études sur le bâti;

. ou connu, pour les édifices les plus importants, dont des descriptions, voire des plans, peuvent encore exister (hôtels particuliers, édifices publics ou religieux ...).
Enfin, doit être prise en compte leur capacité à évoluer dans le sens d'un meilleur aspect architectural. 

Cette classification a également pour but de fonder les options prises quant au devenir des immeubles, dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), et les traduire dans la légende type, employée dans ce document :

	. immeuble dont la démolition, l'enlèvement, la modification 	ou l'altération sont interdits;

	. immeuble pouvant être conservé, amélioré ou remplacé;

	. immeuble dont la démolition ou la modification pourra être 	imposée, à l'occasion d'opérations d'aménagement publiques 	ou privées. 

L'analyse a été effectuée en deux temps, se traduisant par deux tableaux et deux cartes. 

D'abord un constat : la valeur architecturale actuelle
Puis les possibilités d'évolution : la valeur architecturale potentielle. 

Pour chacune de ces analyses, la classification comporte quatre catégories :

. Les édifices majeurs : ce sont ceux qui marquent l'histoire ou le paysage urbain le plus fortement, généralement reconnus par tous. 

. Les édifices fidèles : ils sont homogènes, conformes à leur style ou leur époque de construction, et font référence à des typologies reconnues et analysées. 

. Les constructions d'accompagnement : certaines relèvent des types précédents, et ont été altérées lors de campagnes de travaux, ou par manque d'entretien ayant provoqué des désordres graves; d'autres ne correspondent pas aux types traditionnellement employés, mais s'inscrivent correctement dans la lecture générale de la ville. 

. Les constructions discordantes sont en rupture totale avec les types traditionnels, et nuisent à la qualité visuelle du quartier, par leur volume et leur traitement architectural. 

La carte "valeur architecturale potentielle" répertorie les immeubles qui peuvent être améliorés, sans interventions lourdes, et de ce fait passer dans une catégorie supérieure. Par exemple, un immeuble ayant été altéré par des élargissements de fenêtres, ou un ravalement ayant fait disparaître décor ou modénature pourra passer de la classification "accompagnement" à "fidèle" après intervention sur ces éléments spécifiques. 

La valeur architecturale actuelle :

Dans la Vieille Ville, plus de 60% des immeubles sont classés en "accompagnement", près de 30% en "fidèle" et environ 10 % en "discordant". Les édifices les plus marquants, hôtels particuliers et grands immeubles de la rue de Bréa, ne sont pas aujourd'hui suffisamment entretenus ou mis en valeur pour être considérés comme majeurs. 

Dans le quartier des Pêcheurs, environ 56% des immeubles sont classés en "accompagnement", 37% en "fidèle". On trouve 3 constructions discordantes : les bâtiments occultant la cour de l'hôtel Adhémar de Lantagnac, la station service et le garage Opel. Deux terrasses de restaurants, rattachées à des immeubles, appartiennent également à cette catégorie. 
On trouve trois édifices majeurs : la maison Trenca de Monléon, le marché couvert et l'hôtel Adhémar de Lantagnac. 

Dans le quartier de Bréa, plus de 50% des immeubles sont classés en "accompagnement", près de 37% en "fidèle" et 6% "discordant". 
Les édifices les plus marquants, hôtels particuliers et grands immeubles de la rue de Bréa, représentent 4 % des immeubles.

Dans le quartier Saint Julien Victoria,  70% des immeubles sont classés en "accompagnement", près de 21% en "fidèle", et 6% "discordant". 
Un seul édifice est réellement marquant : l'ancien hospice Saint Julien situé sur l'avenue Laurenti.

L’ensemble bâti offre un aspect médiocre, les façades ayant subi de nombreuses altérations et ajouts, nuisant à leur aspect architectural. Ceci est particulièrement sensible sur les façades simples.
Afin d'y remédier, il convient d'engager des actions de fond sur l'ensemble du patrimoine bâti, en particulier sur la requalification des façades.

La valeur architecturale potentielle :

Après interventions sur le bâti, il apparaît que dans la Vieille Ville, les quartiers des Pêcheurs et de Bréa, entre 65% et 70% des bâtiments peuvent devenir "fidèles", cette proportion est de 35% pour le quartier Saint Julien Victoria. 
On pourrait avoir environ 35 immeubles majeurs. Les bâtiments d'accompagnement restant présentent essentiellement une valeur d'ensemble, et ne peuvent prétendre à une meilleure reconnaissance.

Il ressort de cette analyse que nous sommes face à un ensemble bâti d'une grande homogénéité, malgré la présence de typologies architecturales et urbaines différentes, et dont une partie du parc a été altéré, mais peut redevenir conforme à l'image souhaitable du centre historique. 

Les secteurs dans lesquels les bâtiments d'accompagnements subsistent, dans la carte "valeur architecturale potentielle", sont ceux où des modifications de volumes bâtis, voire des curetages, seraient envisageables. 

Le croisement de données concernant le paysage urbain, l'occupation, l'état du bâti... permettra d'affiner et de finaliser ces propositions, essentielles à la revitalisation du Secteur Sauvegardé.

CHAPITRE V

L'APPROCHE SOCIO-ECONOMIQUE

I – LA POPULATION

Les études économiques réalisées ont révélé un centre historique très fragile, par son site complexe éloigné des références du cadre de vie actuel, par la valeur matérielle du bâti et par la mutation de sa population. 
La vieille ville, habitée par des Mentonnais de souche a tendance, comme bon nombre de centres historiques, à se marginaliser. 

L'absence de terrains disponibles, les contraintes du site, la pression exercée par la résidence secondaire induisent un prix très élevé du foncier difficilement compatible avec la production de logements sociaux. 
Les opérations HLM en neuf et réhabilitation réalisée avant 1990 dans la vieille ville, ont dépassé de plus de 100 % les prix plafonds du département. 
Le tourisme induit des logements de petite dimension non adaptés aux actifs.

Le périmètre du secteur sauvegardé rassemble 7 % de la population de Menton, avec trois fois plus de personnes âgées de plus de 75 ans, et 30 % de jeunes de moins, que dans l'ensemble de la commune.

Les ménages de personnes âgées représentent près de la moitié des foyers du secteur sauvegardé. Un ménage sur  quatre  est composé d'un retraité, cumulant les mentonnais de souche attachés à la ville historique, et les résidents secondaires.  

La répartition par quartier est intéressante :
•	le quartier Bréa est occupé à 51 % par des personnes âgées,
•	la vieille ville est essentiellement habitée par des ménages d'une personne représentant 57 % des résidents,
•	le quartier des Pêcheurs, comme celui de Saint-Julien/Victoria sont occupés par des couples en activité, avec ou sans enfant, pour 38 % des résidents.

Le taux d'actifs est plus faible de 5,3 % que celui observé sur le reste de la commune. 
•	secteur sauvegardé :	34,5 %
•	Menton	39,8 %
•	Alpes Maritimes et Paca	42,5 %

Le quartier des Pêcheurs se singularise par la population active la plus basse du secteur sauvegardé, soit 31 %.

Les ouvriers et employés représentent les 2/3 de la population active, plus concentrée ici que sur l'ensemble de la commune, et les ¾ de la population active de la vieille ville.

Les cadres et les professions libérales sont plus nombreux dans le quartier Bréa, plus récent.

II – LE LOGEMENT

Le secteur sauvegardé compte 463 immeubles, représentant 1729 logements occupés par 1968 habitants, dont :
. 982 résidences principales, soit 57%, dont la moitié de propriétaires occupants et de propriétaires bailleurs
.  421 résidences  secondaires, soit 25% 
.  326 logement vacants, soit 19%.

Les chiffres concernant les logements vacants sont à nuancer, une enquête des services fiscaux faisant apparaître un taux de vacance d'environ 5 % seulement. La moyenne s'établirait donc à environ 10%.

Le taux de propriétaires est majoritaire dans la vieille ville, avec 54,8 %. Les personnes âgées sont majoritairement propriétaires.

La moitié des résidences principales comportent au moins un actif, et correspondent à un statut de locataire, notamment chez les ouvriers représentant 57,9 %.

Les logements sont de taille réduite, avec une moyenne de 2,58 pièce pour les résidences principales. Ces chiffres sont dans la moyenne nationale qui est de. 2,5

Au sens INSEE du terme, 83 % des logements bénéficient du confort, contre 79 % pour le reste de la commune. Le pourcentage se répartit comme suit :

•	résidences principales :	83,4 %
•	résidences secondaires :	81,5 %
•	logements vacants :	84,7 %

Ce chiffre n'est pas représentatif de la réalité, les éléments de confort de l'INSEE ne correspondant plus aux critères actuels. 20% des logements ont des problèmes d'isolation thermique, 32% d'isolation phonique, 44% d'humidité, 28% des logement ont une pièce noire, 32% des façades et 14%  des cages d'escaliers sont en mauvais état.
La visite des immeubles a révélé un nombre important de logements recevant peu la lumière du jour, et jamais le soleil. La construction est précaire, peu ou pas entretenue, plus particulièrement dans la vieille ville.

III - L'ARMATURE COMMERCIALE ET LES EQUIPEMENTS

La partie basse du périmètre du secteur sauvegardé représente l'une des plus fortes densités commerciales de la commune. On recense 146 commerces, soit 17 % du total communal (851).

L'offre commerciale du centre historique est caractérisée par une proportion forte de commerces alimentaires, en accompagnement du marché quotidien, dont les commerçant ne sont pas pris en compte dans les statistiques.

Près de 40 % de l'offre commerciale est constituée de restaurants dont 20 % en centre ville, ce phénomoène, lié à la présence dominante des boutiques de souvenirs cadeaux confirme le caractère touristique du secteur sauvegardé.
Les prestations de services et certaines catégories commerciales sont sous représentées.

Une seule grande enseigne, "les Nouvelles Galeries" jouxte le secteur sauvegardé. 

Deux stations service étaient implantées, l'une a été remplacée par un jardin à l'angle Saint Michel – quai Monléon ; la seconde cessera son activité, au terme de sa concession, pour être remplacée par un espace public mixant jardin et stationnement.

La répartition commerciale du secteur sauvegardé est la suivante :

Secteur d'activité	Nombre	Pourcentage	
Alimentation	18	11,46 %	
Automobile/garages	3	1,91%	
Banques-Assurances	4	2,55%	
Restaurants/hôtels	84	53,50 %	
Culture/Loisirs	12	7,64 %	
Equipements maisons	3	1,91 %	
Equipements de la personne	19	12,10 %	
Prestations de service	14	8,93 %	
Total	157	100 %	

Les équipements de loisirs et culturels sont bien représentés avec :
•	1 groupe scolaire public
•	3 églises
•	1 école primaire privée
•	la maison du secteur sauvegardé
•	la maison du patrimoine (OTSI et ville d'art et d'histoire)
•	une vingtaine d'associations dont une quinzaine possédant des locaux dans les voûtes de la plage des Sablettes
•	1 éco-musée privé (la forge rue bréa)
•	1 espace de festivité et de concert annuel, la place de la Conception
•	4 à 6 rotations du petit train touristique 
•	la plage des Sablettes de 1,25 hectare, accueillant de 5 à 15.000 personnes par jour.

Malgré la surfréquentation en période estivale, Menton, contrairement à certaines villes de la côte d'Azur est peu envahie par les marchands forains, les camelots et vendeurs à la sauvette.

La ville organise de nombreuses manifestations culturelles et commerciales ayant des conséquences en terme d'animation dans le secteur sauvegardé :
•	le marché de Noël
•	la fête des citrons
•	des brocantes et vide-grenier
•	des foires et marchés thématiques tout au long de l'année, et plus particulièrement en saison estivale.

L'animation et concerne, la rue Saint Michel et ses abords, les promenades du nord de mer, le point et la plage des Sablettes.

Il en résulte, une grande difficulté à gérer l'espace public et son encombrement par des tables, des présentoirs et des pré-enseignes malgré la vigilance des élus et des services, la loi de 1979 sur la publicité enseigne et pré-enseigne, et les invectives proférées régulièrement par l'architecte des bâtiments de France.

L'espace public de la rue piétonne est trop encombré, déqualifié et ne permet plus la lecture du bâti et des perspectives.

Un certain nombre d'actions ont été proposées à la commission locale et sont traduites dans le rapport de présentation et le règlement; elles concernent :
•	la réhabilitation des devantures commerciales,
•	l'engagement d'un dialogue avec l'union des commerçants du secteur sauvegardé pour améliorer l'usage de l'espace public,
•	la lutte contre le stationnement sauvage,
•	la reconquête de la place du marché après le départ de la dernière station service,
•	assurer la sécurité des piétons dans les rues mixtes ou traversantes,
•	la démolition des bâtiments incongrus et leur intégration essentielle dans un aménagement d'espace public,
•	le toilettage, la réparation ou la recomposition d'espaces publics, qui ont oblitéré la fonction urbaine au profit de traitement aux références galeries commerciales ou supermarché.

En complément de ce diagnostic commercial, un recensement des locaux vacants ou sous utilisés a été effectué sur l'ensemble du secteur sauvegardé. Plus de 150 locaux ont été répertoriés dont une soixantaine pour le quartier des pêcheurs.

Le devenir de ces locaux a été évoqué en commission locale. Celle-ci a souhaité, en accord avec les élus, éviter la prolifération commerciale saisonnière dans des conditions de sécurité, et d'hygiène quasiment impossible à gérer. Nous avons préféré, sans fermer ce champ d'actions, proposer que ces rez-de-chaussés deviennent les locaux communs des logements ou de services publics.

LE PLAN DE SAUVEGARDE ET DE MISE EN VALEUR

I - ROLE ET OBJECTIFS DU PLAN DE SAUVEGARDE

Pour la municipalité, le Secteur Sauvegardé est l'outil privilégié qui permet de redynamiser le centre historique de Menton, et d'y réintroduire une vie urbaine digne de son cadre architectural et de son histoire. 

Les grands objectifs sont les suivants :
- restaurer et mettre en valeur le patrimoine bâti  privé et public, ainsi que les espaces libres, fortement déqualifiés au fil des siècles.
- maintenir et renforcer l'activité commerciale.  
- organiser l'accueil touristique en lui donnant une dimension culturelle valorisant le centre historique.

Par une planification claire et applicable à tous, le Plan de Sauvegarde et le Règlement permettront de préserver l'architecture des bâtiments en privilégiant la restauration des ensembles immobiliers dégradés et déqualifiés, et l'aménagement des espaces publics très altérés au fil du temps, et des grands projets urbains. 

L'effort sur le bâti va de pair avec celui qu'il faudra porter sur les espaces publics qui les accompagnent. Ces actions permettront, à la fois un embellissement de l'espace historique, une amélioration de la vie des habitants et des touristes et un meilleur support d'animation, capable de servir de cadre à des manifestations culturelles nouvelles, valorisant la ville et les richesses de son passé. 

Tout en respectant le caractère propre à chacun des lieux, il conviendra de s'attacher à garder dans la ville une unité de traitement, en évitant la banalisation et en préservant les particularités que lui confère son paysage urbain extraordinaire.

Le Secteur Sauvegardé a pour but de mettre en valeur le centre historique de Menton. Les opérations d’embellissement, de réhabilitation des logements dépassent l’aspect visuel et esthétique. 
Il ne s’agit pas de proposer des règles portant uniquement sur le traitement du bâti et des espaces libres, mais de créer un cadre de vie qualitatif. 

Les quelques chiffres suivants fixent les conditions de la réhabilitation : 

-	Menton est une commune de 29.475 habitants
-	La superficie du Secteur Sauvegardé se décompose de la façon suivante : 
. 20 hectares pour le secteur US1 urbanisé,
. 9 hectares pour le secteur IUS2 sans la partie maritime du Golfe de la Paix,
. 6 hectares pour la partie maritime.

Le secteur sauvegardé compte 600 immeubles dont 463 sont destinés à l’habitation et représentent environ 1.500 logements. 130 de ces immeubles, repérés dans le cadre de l’enquête OPAH, correspondent à 500 logements réhabilitables et à remettre aux normes. 

Les statistiques de l’OPAH et de la  mairie indiquent que 10% des logements sont vacants, soit 150 environ. (L’INSEE annonce un chiffre de 19% non vérifiable sur le site aux immeubles complexes, à niveaux décalés, source d’erreur importante). 

II - JUSTIFICATION DES OPTIONS PRISES
DANS LE PLAN DE SAUVEGARDE

Outre le présent Rapport de Présentation complété par ses annexes, le dossier de sauvegarde et de mise en valeur comprend notamment: 

- Un document graphique "le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur" concrétisation de l'ensemble des études analytiques et prospectives. C'est le document synthétique d'aménagement du dossier, réalisé à l'échelle 1/500ème. 

- Le règlement complétant ce document graphique. Il précise les conditions dans lesquelles est assurée la mise en valeur des immeubles et du cadre urbain dans lesquels ils se trouvent. Le règlement a pour but de codifier les dispositions adoptées et de leur conférer une valeur légale et réglementaire. 

La suite du présent document explicite et justifie les options prises, aboutissant aux documents précités dans leur forme définitive. 
Ce travail a été élaboré par l’ensemble des membres de la Commission Locale du Secteur Sauvegardé, au cours de nombreuses réunions, et sur présentation de propositions effectuées par le chargé d’études.

A – OPTIONS CONCERNANT L’ENTRETIEN ET LA MISE EN VALEUR DE L’ARCHITECTURE

La légende du Plan de Sauvegarde permet une classification des immeubles, en fonction de leur intérêt architectural. Les analyses à l'immeuble ont été le support de cette classification, globalement les critères suivants ont été retenus :

1 – LA CLASSIFICATION DES IMMEUBLES

1 . Immeubles, façades ou fragments protégés au titre des Monuments Historiques (en noir sur le plan)
Les éléments protégés au titre des Monuments Historiques apparaissent clairement, ils sont soumis aux dispositions de l’article R 313-19 stipulant : "Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, rendu public ou approuvé, s'applique aux immeubles protégés au titre des lois de 1913 sur les Monuments Historiques et de 1930 sur les sites, y compris dans les limites du Secteur Sauvegardé". 

Les travaux prévus au plan, concernant les édifices classés ou inscrits sont exécutés conformément aux règles en vigueur pour la conservation des Monuments Historiques. 

2 . Immeubles à conserver dont la démolition, l'enlèvement, la modification ou l'altération sont interdits (en hachures larges sur le plan)
Ce sont les immeubles dont la conservation est prescrite par le Plan de Sauvegarde, au regard de leur qualité architecturale, autant intérieure qu’extérieure.
Au travers de cette légende, les motivations qui ont conduit à définir cette vocation n'apparaissent pas mais figurent dans les documents d'analyse. 

A Menton, ils représentent à peu près la moitié du patrimoine bâti, et se regroupent le long des grands axes historiques : rue Saint Michel, quai Bonaparte, rue Longue et rue de Bréa. Ce sont des hôtels particuliers et des “ maisons ” bourgeoises, dont les époques de construction s’étagent entre la fin du XVIe siècle et la fin du XIXe siècle. On trouve également dans cette catégorie des édifices publics : le marché et l’ancien hôpital, ainsi que quelques constructions plus modestes de la Vieille Ville et du quartier des Pécheurs, bien conservées et significatives.

3 . Les immeubles ou parties d’immeubles constitutifs de l’ensemble urbain, à conserver, dont la modification pourra être autorisée ( double hachure large et fine sur le plan)
Pour ces immeubles, on retient essentiellement la valeur d’ensemble, c’est à dire qu’ils comptent dans le paysage urbain, par leur juxtaposition  à d’autres immeubles du même type.

Ils représentent la majorité des constructions de la partie haute de la Vieille Ville, dont la qualité architecturale est moyenne. C’est le paysage engendré par ce “ conglomérat ” de constructions sur lequel l’attention doit se porter.
Il est essentiel de préserver cette image globale, ceci permet des interventions plus poussées que dans la catégorie précédente, en particulier à l’intérieur des immeubles, voire sur le volume extérieur, dans le respect du règlement d’urbanisme.

4 . Immeubles non protégés, pouvant être remplacés ou améliorés (en hachures fines sur le plan)

C'est une classification neutre permettant de ne pas figer le tissu en certains points particuliers. 

Les immeubles correspondent aux types suivants :
. immeubles sans intérêt mais en bon état
	. immeubles récents sans relation évidente avec l'ensemble 	bâti. 
	. immeubles bien intégrés en volume mais sans intérêt 	particulier pouvant être remplacés dans le respect du règlement 	d'urbanisme. 

A Menton, les immeubles classés dans cette catégorie correspondent aux constructions récentes et aux constructions à cœurs d’îlots, dont ce sont généralement des éléments de surdensification qui pourraient disparaître. 
On y trouve également l’ensemble du “ soubassement ” de la Vieille Ville, correspondant aux arcades du quai Bonaparte. Les analyses nous ont montré que cet élément “ d’unification ” du quai pouvait apparaître comme contestable, et ne devait pas être considéré comme élément du patrimoine à conserver impérativement. 
Néanmoins il est évident que la remise en cause au coup par coup des arcades est inenvisageable, et que leur éventuelle suppression devrait faire l’objet d’un projet d’aménagement d’ensemble de la façade du quai Bonaparte.

5 . Immeubles ou partie d'immeubles dont la démolition ou la modification pourra être imposée à l'occasion d'opérations d'aménagement publiques ou privées (en jaune sur le plan)
Le Plan n'emporte pas en lui-même l'obligation de démolir, mais il indique les immeubles dont la démolition est souhaitable pour des 
raisons de curetage, de vétusté, de réalisation d'alignements, de nuisance majeure au caractère du secteur. 
A Menton, ce sont dans tous les cas, des constructions précaires à rez de chaussée: hangars et extensions commerciales sur l’espace public, sur le domaine routier ou maritime de l’Etat. 

6 . Peuvent figurer sur le bâti les lettres M,  E et S
 correspondant aux interventions suivantes :
	M : Modifications
	E : Ecrêtements
	S : Surélévations
prévues, dont la liste figure dans les observations des fiches à l'immeuble.

Selon la légende ci-dessus, la répartition  des immeubles est la suivante: 
. Le Secteur Sauvegardé représente : 	600 immeubles, soit 100%

. Les immeubles classés ou inscrits 
à l’Inventaire sont au nombre de : 		   8 , soit 1,3%

. Les immeubles en grosses hachures
(dit gris foncé) sont au nombre de : 		385 , soit 64%

. Les immeubles en doubles hachures
larges et fines (dit gris moyen) sont 
au nombre de : 					120 , soit 20%

. Les immeubles en hachures fines
(dit gris clair) sont au nombre de : 		 70 , soit 11,7% 

. Les immeubles en jaune sont au
nombre de : 					 17 , soit 3%

2 – LES REGLES PARTICULIERES DANS LE REGLEMENT

Pour certains alignements de constructions, des règles particulières, visant à assurer leur cohérence et leur homogénéité, ou à définir un traitement spécifique, peuvent être édictées. Trois cas se présentent :

1 - Les immeubles constituant la façade est de la vieille ville
qui ont fait l’objet, pour des raisons de facilité d’utilisation,  d’une étude graphique particulière, visant à définir les modifications. On se reportera à ce document, afin de gérer l’évolution de l’ensemble du front bâti.

2 - Les pignons des immeubles fermant la place du Général Koening
pour lesquels une façade comportant des percements organisés sera reconstituée.

3 - Les locaux au niveau du port et de la plage

Sous les quais de Monléon, Bonaparte et le boulevard de Garavan, pour lesquels des prescriptions particulières seront données. Sur le linéaire, on distingue trois séquences :

•	Séquence 1 : sous le quai de Monléon, jusqu’à l’escalier face à la sortie de la rue Saint Michel.
 
•	Séquence 2 : sous le quai Bonaparte, entre les deux escaliers d’accès à  la plage.

•	Séquence 3 : sous le boulevard de Garavan, de l’escalier à l’extrémité du quai Bonaparte, à la limite du secteur sauvegardé.

Chacune de ces séquences possède des spécificités propres, en fonction desquelles les possibilités d’occupation et d’aménagement seront précisées.

•	Séquence 1 : sous le quai de Monléon, jusqu’à l’escalier face à la sortie de la rue Saint Michel.
En vis à vis du port, ces voûtes ont une vocation commerciale, qu’il convient de maintenir et de renforcer. Dans ce but, des extensions en terrasses ouvertes seront possibles, à condition que les aménagements soient homogènes sur l’ensemble du linéaire.
•	Séquence 2 : sous le quai Bonaparte, entre les deux escaliers d’accès à la plage.
Les voûtes sous le quai Bonaparte constituent le soubassement de la voirie. A l’origine, elles étaient les pieds dans l’eau, et servaient d’abris aux barques des pécheurs. Avec le remblaiement destiné à créer la plage, les voûtes ont été fermées. Néanmoins, elles ne sont pas étanches, et leur utilisation doit être compatible avec cette réalité. 

L’occupation actuelle par des associations, présente de nombreux avantages :
. animation permanente,
. proximité des activités pour les habitants du quartier, 
. non occupation de l’espace public, ce qui permet une lecture lointaine claire du soubassement, 
. possibilité de conserver du stationnement sur l’espace public en avant  des voûtes...
Il est proposé de maintenir ce type d’occupation, et d’assurer l’homogénéité d’ensemble, par le maintien du traitement en pierre et par une restauration des menuiseries d’origine

•	Séquence 3 : sous le boulevard de Garavan, de l’escalier à l’extrémité du quai Bonaparte, à la limite du secteur sauvegardé.
Le large trottoir du boulevard de Garavan sert de couverture à des locaux associatifs au niveau de la plage, dont la façade est traitée comme un soubassement présentant des piédroits en appareillage de moellons, séparant des séquences de façades percées régulièrement.

L’esprit de ce soubassement doit être maintenu, tout en renforçant sa perception lointaine. Il s’agit d’assurer la continuité visuelle des voûtes sous le quai Bonaparte, en créant un effet du même type, par exemple :
.   par le traitement coloré pour les parties enduites : tonalité sombre;
. par la création de linteaux en appareillage de pierre.

3 – LES ARTICLES DU REGLEMENT

Les articles du Règlement les plus importants concernant l'architecture sont :
	 Article 10 : Hauteur des constructions
	Article 11 : Aspect des constructions. 

Dans ce dernier, les thèmes suivants seront abordés :
. Règles générales d'aspect et d'exécution de travaux de restauration,
. Servitudes d'architecture concernant les immeubles existants, traitement de façades, ouvertures, toitures, façades commerciales, enseignes, clôtures.
. Règles concernant les constructions neuves, établies de façon à laisser une marge de manœuvre à la création architecturale, tout en favorisant l'intégration des constructions nouvelles dans le milieu existant. 

Afin d'étayer et d'expliciter ces règles, une description détaillée de la typologie architecturale servant de référence est réalisée dans le présent Rapport de Présentation. 

B – LES OPTIONS CONCERNANT L’URBANISME

La légende du Plan de Sauvegarde permet une classification des espaces libres publics ou privés, le présent Plan prend en compte les critères suivants :
1 – LES ESPACES FIGURES EN BLANC

Ces espaces sont inconstructibles. Seuls seront autorisés des éléments techniques ou d'accompagnement de l'architecture, définis dans le règlement.

2 – LES ESPACES SOUMIS A PRESCRIPTIONS PARTICULIERES

Le traitement de l'environnement est pris en compte par les dispositions du PSMV, concernant les espaces libres.
- Prescriptions générales :
Les espaces libres concernés se répartissent de la façon suivante :
. doubles hachures biaises vertes : jardins ou espaces verts à conserver ou à améliorer,
. doubles hachures biaises noires : espaces libres à caractère minéral à conserver ou à améliorer.
 
Le traitement de ces espaces sera conforme aux prescriptions générales d’aménagement des espaces publics indiqués au règlement : revêtement de sols, mobilier et éclairage public, signalétique, végétation...

- Cas particuliers des espaces publics à caractère urbain
D’autre part, les lignes directrices d’aménagement des espaces urbains suivant sont esquissées, eu égard à leur importance dans la ville, et aux altérations qu’ils ont subit au fil du temps.

Le grand principe qui doit dicter les aménagements est de retrouver à terme, les relations ville/mer. Il s’agit de réduire l’emprise de la plage des Sablettes, de libérer l’espace du quai Bonaparte pour les piétons (circulation et stationnement enterrés), d’améliorer la perception et l’accès au port (liaison place du Port et port). Dans ce but, la limite actuelle entre l’eau et la terre ne pourra évoluer que dans le sens de la mer regagnant sur la terre. 

On peut déterminer cinq sites, constituant des entités historiques homogènes, dont le traitement doit être étudié de façon globale. Ce sont :

1 . L’ancien Petit Port : l'emplacement de l’ancienne station service, l’entrée de la rue Saint Michel et la place des Logettes.

2 - L’ancienne grève et l’ancien port, du marché couvert à la rue St Michel par le Bastion et le quai Monléon.

3 . La façade Est de la Vieille Ville et du quartier des Pécheurs, du pied des bâtiments jusqu’à la mer : les quais Bonaparte et de Monléon, la place du Port, avec l’accès au bastion et au port, la place Victoria et l’entrée du tunnel.

4 - Le terre-plein de la station d’épuration, du quai de Monléon à la mer, ainsi que l’extension de la station biologique aux normes européennes au Sud de la voie. 

5 . Le cimetière du Vieux Château, dominant le site de la Vieille Ville.

1 - L’ancien Petit Port : le jardin mentonnais, l’entrée de la rue Saint Michel et la place des Logettes

Il a été réalisé un traitement global de l'espace ménageant une fermeture visuelle côté place du Petit Port et privilégiant la liaison piétonne rue Saint Michel / port, plages, et les relations avec la ville ancienne.

Cet espace est stratégique, car il articule les lieux à vocation exclusivement touristique : plages et port, aux espaces commerçants les plus animés de la ville. Son aménagement impliquait de traiter simultanément l'entrée de la rue Saint Michel, la terrasse et la rue des Logettes, commandant l'accès à la ville intra muros. Le jardin mentonnais réalisé participe à la mise en valeur de ce secteur dont les autres espaces doivent être requalifiés. 

Leur devenir est à étudier tout particulièrement en prenant en compte les données suivantes :

. L'histoire : c'est l'emplacement de l'ancien "Petit Port", sur lequel s'échouaient les barques des pécheurs. Néanmoins, la lecture historique du lieu (grève et abri) n'est plus du tout perceptible, la mer ayant trop reculé et l'environnement ayant été complètement construit.

. La perception de la ville ancienne : il faut canaliser les flux de déplacement vers les lieux à visiter : la rue Saint Michel, mais également l'intérieur du quartier des Pécheurs, vers les places du Petit Port, du Port et des Fours.

. Le fonctionnement urbain : circulation, stationnement, 	desserte. 

La question de l’insertion de constructions dans cet espace a été posée à la Commission Locale du Secteur Sauvegardé, qui s’est prononcée contre. C’est pourquoi, seules des solutions d’aménagement paysager, avec ou sans stationnement, sont envisageables. 

2 - L’ancienne grève et l’ancien port, du marché couvert à la rue St Michel par le Bastion et le quai Monléon.

La mer venait pratiquement contre les façades au Sud et à l’Est du quartier des Pêcheurs, le Bastion n’était relié à la terre que par une passerelle. 
Les espaces reconquis sur la mer ont été encombrés de véhicules, de mobilier, d’extension de commerces ou de construction depuis plusieurs décennies. 

Le Plan de Sauvegarde propose un toilettage de l’ensemble de ces espaces pour dégager des vues directes sur le centre historique et tenter de retrouver les relations entre la ville et l’eau. 
Dans un esprit de plan d’embellissement, tel que le concevaient les villes au XIXe siècle, il n’est pas utopique de réfléchir à la reconquête future de ces espaces par la mer. 

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ne peut imposer cette mise en valeur aux conséquences fonctionnelles multiples, il souhaite simplement donner à la ville les moyens de tendre vers cette réalisation sur tout ou partie de ce bord de mer. 

La place du Marché
Le traitement de l'espace devra permettre à terme, la  suppression des véhicules en stationnement, en privilégiant l'extension du marché à l'extérieur et l’implantation des étals des commerces, décollés des façades. 
Il  faut également favoriser les liaisons piétonnes nord/sud, du terre plein de la station d’épuration aménagé en parc de stationnement paysager et en jardin vers la place aux Herbes.
Le traitement végétal doit être en continuité avec celui de la place aux Herbes, et dans le même esprit (à caractère provençal et non exotique). 

L’aménagement du quai de Monléon et de ses abords entre la rue du Bastion et la rue de la Plage

Il convient d’annuler l'effet de barrière visuelle dû aux plantations basses; de retraiter le fond de place (bâtiment trop bas et discordant). La solution maximaliste consiste dans la suppression du bâtiment (indiqué en jaune au PSMV) et l’aménagement de l'espace libre rendu public, permettant une liaison et l’ouverture vers la ville, par la rue des Marins.

La liaison de la ville au Bastion implique la réorganisation de la circulation afin d'assurer une liaison piétonne forte entre la rue du Bastion et le bastion, et la reconstitution visuelle de l'ancienne passerelle de rondins enchaînés.

3 - La façade est de la vieille ville et du quartier des Pêcheurs, du pied des bâtiments jusqu’à la mer

Les études du Secteur Sauvegardé portant sur les espaces publics font apparaître de nombreux dysfonctionnements liés à l’histoire et à l’évolution de la façade Est. 

Depuis Napoléon III les conquêtes du domaine maritime pour implanter des voies et des activités correspondent à des logiques purement fonctionnelles sans souci de composition prolongeant une urbanité ancienne. 

Malgré la percée du tunnel sous la Vieille Ville,  le trafic empruntant la route côtière est resté important. 

L’espace public devant la façade Est, moins ensoleillé, n’a jamais eu d’autre valeur d’usage que la circulation automobile, traversée par les piétons, pour rejoindre la plage et le port. 

Ceci est d’autant plus dommageable que cette partie de la ville, la plus décrite, la plus dessinée, est esthétiquement la plus intéressante. Son architecture, son rapport à l’histoire, au paysage montagneux et maritime, son ouverture sur l’Italie, font bien de cette baie la porte de la France. 

Le constat :
On distingue deux espaces  : la partie haute, vouée à la circulation  de transit, et à la promenade piétonne, incluse dans la zone US1 du PSMV ; et la partie basse, servant au stationnement, à la desserte du port et de la plage, qui constitue la zone US2 du PSMV.

Les dysfonctionnements portent sur : 

. une circulation trop importante le long de la côte sur la RN7;

. une mauvaise lecture de l’espace : 
·	La route joue le rôle d’un écran imperméable entre le centre ancien, le port, les plages.

·	Les espaces prolongeant la voie apparaissent comme des délaissés urbains et non comme des places ou des lieux d’urbanité (place du Petit port, square Victoria).

·	Les rampes St Michel, point d’orgue de la composition urbaine, buttent sur un trottoir de 1,50m, une voie très circulée et du stationnement en épis. 

·	L’occupation de l’espace, très hachée, en fait un lieu de rejet et non de convivialité : 
	- terrasses de restaurants
	- circulation piétonne sur une voie bombée
	- vitesse importante des véhicules
	- stationnement perpendiculaire
	- promenade réduite à un trottoir de dimension restreinte. 

·	L’aménagement routier de part et d’autre du tunnel, favorise la circulation en bord de mer. La promenade, le monument de la Reine Victoria, la façade de ville, ne sont que des accessoires dans cet espace banalisé. 

·	L’espace entre la plage et la RN7 n’a pour valeur que son usage (le stationnement). Les vues directes et plongeantes permettent de comprendre pourquoi la façade Est n’est pas fréquentée comme elle le devrait. 

Le Secteur Sauvegardé, projet urbain dans lequel le patrimoine entre de façon forte, doit s’interroger sur le devenir de cet espace majeur de Menton. 

Les solutions proposées seront lourdes de conséquence en terme d’aménagement. Elles sont malheureusement une nécessité absolue pour requalifier et reconquérir ce lieu. 
Les réponses apportées aujourd’hui sont à l’échelle de la désurbanité de ce centre historique enserré dans une géomorphologie remarquable. 

Les propositions en partie haute

Les aménagements routiers
Deux propositions d’aménagement sont envisageables : 

Enterrement de la RN7 entre le Bastion et le tunnel
La voie enterrée pourra desservir des stationnements à son niveau, drainant la Vieille Ville. 
Ceci implique la restructuration des abords du tunnel pour organiser un véritable transit Est-Ouest à double sens, un accès au centre ville par le tunnel, une circulation limitée sur le bord de mer : accès non aisé, vitesse réduite, circulation piétonne favorisée.

Déplacement de l’assiette actuelle de la RN7 au niveau du port et des plages en aménageant des espaces dévolus depuis des années au stationnement et à la circulation. 

Les aménagements urbains
Ces deux solutions favoriseraient une requalification totale du quai, réservé aux piétons et aux terrasses de cafés et restaurants, ainsi qu’aux livraisons à heures déterminées. 

Les points suivants devront être traités particulièrement : 

L’entrée du port,

La place du Petit Port : meilleure lecture et liaison aux quais afin que l’ensemble quartier des Pêcheurs, Bastion et port, soit homogène et cohérent.

L’axe historique, route de la France à l’Italie, rue St Michel prolongé par la rue Longue : la requalification de cette voie a pour but de redonner un usage à la Vieille Ville, aujourd’hui hors des circuits quotidiens et touristiques. 

Trois liaisons fortes entre la ville, la promenade et la plage sont envisageables : 
. au niveau de l’ancienne station-service, par le nouveau jardin
. au niveau des rampes St Michel par un traitement de sol et la création éventuelle d’un escalier jusqu’à la plage,
. au niveau du passage des diamants par un traitement de sol sur la voie et la création éventuelle d’un escalier jusqu’à la plage,

La requalification globale de la voie quasiment libérée de circulation :
. élargissement du trottoir le long des façades commerciales,
. création de terrasses à usage commercial,
. stationnement à rotation rapide,
. création d’une promenade majestueuse entre le bastion et le tunnel, apport de mobilier urbain et de plantations. 

Le retraitement de la sortie du tunnel par un recalibrage de la voie lui conférant une image de pénétrante plantée du XIXe siècle. 

La promenade haute existante entre le tunnel et Garavan devant être plantée d’arbres éventuellement dans des grands bacs. 

Les propositions en partie basse

A long terme, la mer devrait se rapprocher des façades et la plage reculer en s’étendant sur une partie de l’espace minéral. Aux pieds des voûtes basses, le stationnement et la circulation devront alors disparaître ; les lieux reprenant un aspect beaucoup plus naturel. 
Si cette proposition est satisfaisante pour son retour à un état ancien, elle est aujourd’hui difficilement envisageable, eu égard à l’utilisation et à l’occupation des lieux.

A plus court terme, il est proposé d’organiser et de maîtriser l’occupation de l’espace, en relation avec le port et la plage, ainsi que les locaux d’activités des voûtes.
Les visions lointaines sont à prendre en compte prioritairement dans les aménagements proposés, en particulier pour tous les éléments en élévation, qui pourraient nuire à la lecture d’ensemble.

a . Le port et ses abords immédiats

L’activité du port doit être maintenue et confortée. Dans ce but, les infrastructures liées à son fonctionnement seront autorisées. On s’attachera néanmoins à les traiter esthétiquement, de façon à assurer leur intégration dans le site.

Visuellement, l’espace doit être le plus dégagé possible, les éléments hauts seront donc limités au strict nécessaire fonctionnel.

L’univers du port est minéral, la végétation ne peut être que très ponctuelle, sous forme de massifs ou haies taillés, et maintenus à une hauteur maximum de 1,20m.

Les voûtes sous le quai de Monléon ont une vocation commerciale. Il convient de maintenir l’effet de soubassement par un traitement homogène et cohérent de l’ensemble, en particulier pour les terrasses implantées en avancée sur l’espace public, qui devront rester dégagées.

b - La plage des Sablettes, devant le quai Bonaparte, entre les deux escaliers

L’élargissement du quai Bonaparte au début du siècle a été la seconde étape de l’éloignement de la mer. Les photos et dessins nous montrent des arcades ouvertes, ouvrages d’art (pont à 16 arches)soutenant la RN7. Les pêcheurs tiraient leur barque sur la grève et sous les arcades. 

C’est au cours des campagnes de travaux du début des années 60 que l’on aménagea le dessous de la voie, l’usage étant concédé par les services de l’Etat pour une occupation temporaire à la Mairie, pour des locaux associatifs. Tout changement d’affectation doit être soumis à autorisation des services de l’Etat propriétaire et gestionnaire de cet ouvrage, et entraînerait la mise aux normes para sismique, sécuritaire et d’hygiène, les équipements normatifs et le changement d’affectation ne semblant pas aisés.

Ces locaux qui n’ont pas à l’origine, été prévus pour être aménagés ne correspondent pas aux normes d’habitabilité actuelle. Sur les voûtes poreuses ruisselle, après les orages, l’eau infiltrée dans le site collinaire. Les locaux sont humides. 

L’occupation actuelle est toujours réservée aux associations permettant ainsi des activités pour tous en centre ville, créant une animation permanente. 

La remise aux normes qui ne peut s’envisager sans investissements lourds (drainage de la colline) risquerait de provoquer, à terme, le départ des associations sur des sites éloignés du centre. Il semblerait donc raisonnable, pour conserver la qualité d’un mode de vie de centre ville, de maintenir les activités actuelles sans exiger la mise aux normes prohibitive d’un soubassement de voie dont la clôture n’avait pas été envisagée. 

A la valeur matérielle, à la qualité pour le public, de l’occupation associative en centre ville, des raisons d’ordre esthétique nous amènent à porter une attention particulière à ce site :
 - Les espaces situés au niveau de la mer et des plages ont beaucoup changé. Aux images montrant la vieille ville les pieds dans l’eau, il faut aujourd’hui opposer les plages et les équipements. La mer ne vient plus frapper les ouvrages d’art de la RN7. La création des enrochements, des plages ont modifié le rapport entre les espaces naturels et les espaces bâtis. Le sol est envahi par les voitures, très perceptible depuis le quai mais aussi des plages. Les vues lointaines sont différentes, les enrochements et la végétation créent partiellement des filtres.  

Les autorisations de commerce en arrière du port ont engendré des abus d’utilisation du sol qui nuisent à l’image d’une ville à Secteur Sauvegardé. 

Le renforcement d’une image qualifiante est nécessaire sur l’ensemble, elle sera très difficile à mettre en œuvre au Sud et au Nord de la partie centrale. Entre les escaliers, une adéquation entre protection et mise en valeur est encore envisageable. Les locaux associatifs avec leur traitement offrent, malgré les dérapages, une image assez cohérente. 

Plusieurs solutions sont envisageables pour traiter l’ensemble. Aux propositions concernant l’homogénéité des façades, l’absence d’enseigne et de traitement individualisé, il est nécessaire de réfléchir sur l’occupation de l’espace public et les vues que l’on a de celui-ci depuis la mer et les quais.

Si, pour des raisons de fonctionnement, nous devons tolérer le stationnement, il serait nécessaire d’en atténuer l’impact visuel en créant des filtres végétaux bas et des plantations d’arbres masquant le dessus des véhicules.

Lors de la reprise des sols, une réflexion sur un traitement plus naturel des revêtements est à envisager, par une couleur et une texture compatibles avec l’esprit originel des lieux. 

- Maintien de la lecture du soubassement se traduisant par un traitement rigoureusement identique pour l’ensemble des arcades, soit en retrouvant la lecture originelle, soit en restaurant l’existant, soit en proposant un traitement sobre permettant de visualiser l’arcade comme une surface foncée. 

- Le soubassement devant pouvoir se lire sur la totalité de la longueur entre les deux escaliers et sur la hauteur entre le trottoir bas et le parapet du quai, aucune adjonction extérieure ne pourra être fixée, scellée et même posée devant les arcades. 
Les terrasses, couvertes, et toute construction en saillie du nu extérieur de la façade devraient être proscrites afin de dégager l’espace visuel entre le soubassement et la mer. 

- L’amélioration des conditions d’usage risque d’entraîner des modifications de façades et l’homogénéité de la lecture d’ensemble par la prolifération d’éléments techniques, normatifs ou de signalétique. Toutes modifications des parties maçonnées, des ensembles menuisés et vitrés par l’adjonction de gaines, conduits, réseaux, éléments de climatisation, de brassage d’air, d’aération et d’enseigne doivent être proscrits. 

. Traitement de la végétation sous forme de haies basses, seulement destinées à isoler et masquer les voitures (1,20m maximum). Dans le cas où il n’y a pas de relation directe entre les voitures et la mer, la végétation sera rasante : tapis vert ou fleurs.

. Traitement du sol visant à conférer aux lieux un aspect moins urbain : suppression de l’enrobé noir au profit d’un revêtement de couleur sable, marquage discret du stationnement, de façon à banaliser l’espace lorsqu’il est libre...

c - La plage des Sablettes, à l’aplomb du square Victoria et du boulevard de Garavan (porte de France)
Comme pour la séquence précédente, l’accent doit être mis sur le maintien de l’effet de soubassement de la Vieille Ville. Au-delà du traitement de la façade,  l’esprit d’aménagement des lieux reprendra les mêmes principes : dégagement visuel de l’espace des façades jusqu’à la mer, traitement du mobilier, de la signalétique, de la végétation et du sol. Dans cet esprit, toutes les jardinières autres que celles faisant partie de l’architecture du soubassement et des escaliers seront supprimées.

 On s’attachera particulièrement à favoriser les relations avec la mer, qui aujourd’hui se perçoit mal à partir des espaces circulés, à cause du dénivelé de presque un mètre coté plage, de la végétation trop présente et de la fermeture due à la privatisation de la plage et aux installations qu’elle a engendrées.

4 - Le terre-plein de la station d’épuration,
du quai de Monléon à la mer

Au fil du temps, côté baie Sud comme sur la façade Est, la terre a gagné sur la mer, les derniers aménagements consistant en la réalisation  d’une station dépuration enterrée.

En surface, l’espace a été traité, selon deux principes :
. du quai de Monléon à la voie de contournement : un parc de stationnement aérien paysager et aménagé ;
. de la voie de contournement à la mer, un jardin arboré.
Enfin, a été réalisé une digue en enrochements, arrêtant l’ensemble des aménagements.

. Le parc de stationnement paysager
L’ensemble du terre-plein n’a pas été entièrement traité.
Au Nord des aménagements nouveaux, subsiste la station service et diverses installations devant à court terme disparaître. Dans ce but, les bâtiments sont portés en jaune sur le plan de sauvegarde. Lors de leur suppression, l’œuvre de céramique habillant l’une des façades sera déposée soigneusement et stockée, dans l’optique d’un réemploi.

A cet emplacement doit être réalisée une extension enterrée de la station d’épuration. Le traitement de surface devra être du même type, et en continuité de celui réalisé pour la première tranche, il comprendra un parc de stationnement aérien paysager et aménagé, organisé selon des perspectives, dans lequel on pourra trouver des constructions légères, traitées dans l’esprit des “ fabriques ” des jardins classiques, kiosques, abris, tonnelles... Le traitement du sol sera particulièrement étudié, afin de permettre la circulation automobile, tout en conservant un aspect “ naturel ”.

. Le jardin arboré
Le terre plein gagné sur la mer est aménagé en jardin, dans lequel les arbres de haute tige dominent. Afin de conserver la relation à la mer, 

tout en offrant un espace végétalisé de qualité, les principes suivants doivent être retenus :

. piétonnisation totale,

. dégagement du sol, afin que les promeneurs, assis sur des bancs, puissent voir la mer. Dans ce but, la végétation sera limitée aux arbres de haute tige, à l’herbe rase (effet de tapis vert) et aux massifs de fleurs bas ;

. mobilier limité au minimum nécessaire au fonctionnement et à l’agrément de l’espace;

. éclairage et signalétique bas

. Les enrochements bordant le terre-plein, jusqu’au bastion
Les enrochements réalisés sont très présents dans le paysage, et constituent une barrière forte, qu’il est nécessaire d’atténuer. Ceci est dû à la présence d’un parapet et de blocs trop volumineux sur une largeur techniquement nécessaire mais visuellement trop importante. Afin de réduire l’impact et de permettre une meilleure relation entre la promenade et la mer, il est proposé de favoriser la réalisation de plateaux en bois, en paliers successifs descendant vers la mer. Ces éléments de bois ne peuvent être continus. Le linéaire et la surface doivent être étudiés en fonction de la houle. Aucun élément type garde-corps, ou mobilier ne pourrait être toléré, c’est un simple traitement de sol ajouré (planches non jointives, caillebotis) pouvant être balayé par les eaux, favorisant un contact plus tactile avec la mer. Ceci permettrait de supprimer le parapet existant, cassant l’effet de grève naturelle telle qu’elle existait encore il y a quelques décennies.

Les abords du bastion pourront faire l’objet d’un aménagement, visant à retrouver l’eau à sa base.

5 - le cimetière du vieux château

Le cimetière de Menton est remarquable à divers titres. 

- C’est un site dominant, dernière crête des Alpes s’enfonçant dans la mer. 

 - C’est un point de vue sur l’ensemble des paysages montagneux, maritimes et urbains. Les vues portent sur les lointains mais aussi sur une végétation et des architectures quasiment palpables et dont on perçoit les textures. 

- C’est un site archéologique et historique puisqu’il correspond à l’ancienne emprise du château qui dominait la ville close. 

- C’est un havre de paix, de fraîcheur, où végétation, les  allées se conjuguent avec des tombes dont le vocabulaire sobre ou chargé nous permet de déambuler dans un véritable jardin de sculptures. 

Le cimetière de l’ancien château mériterait une protection forte dans sa globalité en tant que point d’orgue de la composition tant dessinée et photographiée. Il constitue la réponse végétale à la base maritime qui enserre le centre historique.

Le Secteur Sauvegardé doit conforter et renforcer cette image. Dans ce but, un certain nombre de règles est à respecter. Elles sont édictées dans l’article 13 du règlement et portent sur le paysage spécifique du cimetière, avec ses terrasses, sa végétation, ses clôtures, mais également sur les monuments funéraires existants et à venir. 

3 – LES PASSAGES PIETONNIERS

Le PSMV prévoit le maintien de l'ensemble des passages piétonniers existants, et la création d'un passage nouveau, lors d'une opération d'aménagement, entre la rue des Marins et le quai de Moléon.

III – LES OPTIONS GENERALES CONCERNANT LE STATIONNEMENT

Le stationnement est un des problèmes majeurs de l’aménagement et de la mise en valeur de l’espace couvert par le secteur sauvegardé. Les analyses ont mis en lumière les difficultés liées à la topographie du site, ainsi qu’à sa densité d’occupation.
Il est aujourd’hui pour des opérations individuelles, matériellement impossible d’assurer le stationnement des véhicules sur le terrain ou dans le bâtiment concerné. 

Le problème du stationnement doit être pensé dans sa globalité, sans se limiter à l’emprise du secteur sauvegardé.
Dans cette optique, il appartient à la collectivité d’apporter des réponses pertinentes, dans et en dehors du site. Néanmoins, des parcs de stationnement privés seront autorisés dans le cadre d’opérations d’ensemble.

Afin de faciliter les interventions,  seront admis les parcs de stationnement souterrains, de surface et en silo, sous réserve de la prise en compte de l’environnement proche et lointain, et du traitement qualitatif des parties visibles, en particulier :

. Pour les parcs souterrains : intégration et aspect des émergences, rampes, garde-corps, ascenseurs et escaliers... Elles seront limitées au strict nécessaire, le reste étant implanté à l’intérieur du parc de stationnement.

. Pour les parcs de surface : aménagement composé, en relation avec l’espace urbain : perspectives, hiérarchisation des lieux, traitement du sol qualitatif, emploi de végétation en relation avec le caractère urbain sous forme d’arbres de haute tige et de tapis verts. Une attention particulière sera portée à la signalétique. 

On pourra trouver des constructions légères, traitées dans l’esprit des “ fabriques ” des jardins classiques, kiosques, abris, tonnelles... 

Le traitement du sol sera particulièrement étudié, afin de permettre la circulation automobile, tout en conservant un aspect “ naturel ”.

. Pour les silos :  le volume et le traitement de façade devront respecter les conditions édictées dans le règlement, concernant les constructions neuves. Il sera évidemment admis de conserver des baies ouvertes, afin d’assurer une ventilation naturelle.

IV – LES ALIGNEMENTS

Les alignements prévus dans les différents documents d’urbanisme figurent aux plans mis à jour et complétés depuis le XIXe siècle. Ils correspondent à une approche routière de l’aménagement faisant prévaloir la circulation et le fonctionnement à l’entité architecturale et urbaine de la ville. 
Sans nier les difficultés d’accessibilité de certains lieux, liées à une géomorphologie très particulière, le PSMV introduit la notion de préservation et de mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces publics. 

La commission locale a débattu sur la nécessité de supprimer, ou maintenir les alignements en cherchant une adéquation entre patrimoine et mode de vie. Les décisions suivantes ont été prises :

 Les alignements supprimés :
•	16 mètres rue Trenca
•	8 mètres rue Piéta
•	Avenue Lorentie sous la terrasse de l’hôpital, il s’agit de l’ancien chemin Ste Anne. 
•	8 mètres Montée du Souvenir
•	6 mètres Impasse des Palmiers. 

Les alignements maintenus sous condition d’imposer la mise en valeur des accotements dans le règlement : 
•	Maintien du CD au gabarit de 8 mètres route de Castellar et Promenade du Val de Menton. 
•	Gabarit de 8 mètres boulevard de Garavan jusqu’à la place du Cimetière et 12 mètres jusqu’à la Frontière. 

V – LES OPTIONS VISANT A REDUIRE 
LES NUISANCES LIEES AU BRUIT

La principale cause de nuisance sonore en milieu urbain est liée aux véhicules terrestres. Des règles très précises ont été mises en place pour lutter contre cet inconvénient (code de l'urbanisme). Une nouvelle réglementation est entrée en vigueur fin 1995, plus exigeante que l'arrêté du 14.06.1969 modifié en 1978. L'application des critères d'isolement aux bruits aériens et d'impacts, révisés à la hausse aussi bien à l'intérieur qu'à l'extérieur des logements (bruit de la route) est de nature à favoriser le confort des usagers.
A cet égard, tout aménagement des rues piétonnes, semi-piétonnes, zone 30 limitant la circulation, le stationnement permettront de réduire l'impact de cette source de nuisances sonores.

La réflexion sur le mode de circulation, la création de parkings de dissuasion aux abords du centre historique doivent être poursuivies en incluant les règles actuelles.

 A - AMENAGEMENTS URBAINS
Afin de réduire les bruits de circulation, il serait nécessaire :
. de diminuer la vitesse des véhicules traversant le centre historique,
. d'éviter autant que faire se pourra la transmission des bruits dans les immeubles par une infrastructure routière dure allant de façade à façade.
Les techniciens devront proposer des solutions de corps de chaussée plus souple, décollé des façades des immeubles, des revêtements même traditionnels posés sur une couche souple, absorbant les bruits, tel qu'un lit de sable par exemple. On s'efforcera de rechercher et d'adapter les solutions anciennes de réalisation des voiries. Dans le cas de remplacement pour des raisons économiques ou esthétiques, des matériaux traditionnels, pavés ou dalle par des matériaux roulés, désactivés, coulés en place, les techniciens intégreront l'impact auditif du produit proposé.

B - Diminution des bruits transmis dans les bâtiments
Si, des calculs révélaient que les murs ne sont pas suffisants pour amortir les bruits concernés au titre de la loi sur la circulation et les transports, des solutions techniques devront être proposées, compatibles avec la protection et la mise en valeur. Sans présager de l'avis donné au cas par cas pour les gestionnaires du patrimoine et la ville, il paraît nécessaire de définir l'esprit des solutions envisageables.

a.	Les fenêtres neuves pourront recevoir un verre épais et dans le cas de double vitrage, un verre mince et un verre plus épais assurant un effet de masse. 

b.	Pour les fenêtres conservées, les joints assurant l'étanchéité ne devront pas être visibles côté extérieur.

c.	Dans les cas où les embrasements le permettent, la solution du double fenestrage est envisageable.

c.	L'isolation par l'extérieur n'est pas envisageable sur les bâtiments pochés en noir et en grosses hachures. Elle peut éventuellement être tolérée sur certains immeubles en hachures fines dont la typologie peut s'accorder à ce type de traitement. Si cette solution est envisagée, on reconstituera la modénature de la façade.

e.	L'isolation par l'intérieur pourra être envisagée à condition qu'elle soit compatible avec le maintien d'un éventuel décor intérieur.

f.	Les constructions neuves ou réhabilitations lourdes portant sur les façades, devront intégrer dès la conception le respect de la loi du 31 décembre 1992.

VI – LA PREVENTION DES RISQUES NATURELS

a. Risques d'inondations
Le périmètre du secteur sauvegardé n'est pas exposé aux risques d'inondations.

b. Risques de mouvements de terrains
Une partie importante du territoire communal est exposée à des risques de mouvements de terrains de grande ampleur. Cependant, ces risques n'affectent pas le périmètre du secteur sauvegardé.
Les études réalisées dans le cadre du plan d'exposition aux risques naturels (valant plan de prévention des risques naturels au sens de la loi n° 95-101 du 2 février 1995) prescrit par arrêté préfectoral du 31 juillet 1987 font en effet apparaître que la quasi totalité de ce périmètre n'est pas exposée à aucun risque de mouvement de terrain (cf plan figurant en annexe).

Seule une petite partie l'extrémité nord du secteur sauvegardé, située de part et d'autre du boulevard de Garavan, est exposée, selon la nomenclature du plan précité, à un aléa limité. Cette notion d'aléa limité identifie dans le cas d'espèce un risque de glissement de terrain de faible dimension pouvant être supprimé par la réalisation de parades appropriées à l'échelle de la parcelle.

L'existence d'un aléa limité n'a donc pas pour effet, sur le plan réglementaire, d'entraîner une interdiction de construire, mais de conditionner la construction à la réalisation de ces parades.

VII – COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME

Sont applicables sur la commune de Menton, les documents d'urbanisme suivants : 

. Le Schéma Directeur d'Aménagement et d'Urbanisme (SDAU) de l'agglomération de Menton, approuvé par arrêté du préfet de Région le 23 Décembre 1977. Ce SDAU est en cours de révision.

. Le Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPR), en cours d'élaboration,  soumis à enquête publique entre le 10 Octobre 1999 et le 10 Novembre 1999.

. La loi n° 86.2 du 3 Janvier 1986, relative à l'aménagement et à la protection du littoral.

VIII – LES SERVITUDES D'UTILITE PUBLIQUE

Le PSMV respecte les servitudes d'utilité publique en vigueur dans son emprise. Ces dernières lui sont annexées.